Zuständigkeiten nach der Reform des WEG

Wuppertal/Berlin (DAV). Zum 01. Dezember 2020 ist die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten, ab diesem Zeitpunkt gelten – bis auf wenige Ausnahme- ohne Übergangsvorschriften die neuen Regelungen. Geändert hat sich insbesondere Vieles bei der Frage, wer zuständig ist, wer also Ansprüche und Rechte ausüben darf und muss. In Betracht kommen entweder die einzelnen Eigentümer oder aber die Gemeinschaft der Eigentümer als Anspruchsinhaber, die letztgenannte dann vertreten durch den Verwalter. Insbesondere wenn Ansprüche auf Schadensersatz, Unterlassen, Beseitigung oder anderer Art gerichtlich geltend gemacht werden, muss vorher sehr genau geprüft werden, wer zuständig ist. Denn klagt der Falsche oder wird der Falsche verklagt, so fehlt die erforderlich Aktiv- oder Passivlegitimation und die Klage ist unbegründet.

So auch in einer Entscheidung des Amtsgericht Wuppertal vom 3 Dezember 2021 (Az.: 95b C 122/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist. Hier hatte die Gemeinschaft der Eigentümer versucht gegen die Vorverwaltung Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Bei einer Beschlussanfechtung noch vor der Reform waren die Kosten eines verlorenen Anfechtungsverfahrens den übrigen einzelnen Wohnungseigentümern, nicht dem Verband der Wohnungseigentümer auferlegt worden. Nunmehr hat nach der Reform die neue Verwaltung einen Beschluss gefasst, nach dem die Vorverwalterin durch die Gemeinschaft auf Zahlung dieser Verfahrenskosten in Anspruch genommen werden soll.

Ein solcher Zahlungsanspruch besteht aber nach der Auffassung des Gerichts nicht. Im damals geführten Verfahren waren die einzelnen Eigentümer und gerade nicht der Verband Kostenschuldner. Der Schaden ist also auch bei einzelnen Eigentümern entstanden, diese hätten einen Anspruch geltend machen müssen. Auch der gefasste Beschluss kann hier nicht helfen. Stand es den Eigentümern vor der Reform noch im gewissen Umfang zu, darüber zu beschließen, ob Ansprüche einzelner Eigentümer durch den Verband geltend gemacht werden sollen, ist dies nunmehr nicht mehr möglich. Durch so einen Beschluss würde nach der Auffassung des Gerichts dem einzelnen Eigentümer ein Recht entzogen werden, was einen gravierenden Eingriff in die Privatautonomie darstelle. Da kein Anspruch des Verbandes auf Schadensersatz bestand, war die Klage unbegründet und wurde abgewiesen.

Um Ansprüche erfolgreich geltend zu machen bedarf es immer einer gründlichen Prüfung, wer hierzu überhaupt berechtigt ist.


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