Persönliche Teilnahme bei der Versammlung – auch während Corona

Frankfurt/Main/Berlin (DAV). Die momentane Lage der Pandemie fordert in fast allen Bereichen ein Umdenken, persönliche Kontakte sollen so weit wie möglich vermieden werden. Da es sich – anders als gehofft – aber nicht um Kontaktbeschränkungen für Tage oder Wochen handelt, sondern vielmehr für Monate, wächst auch bei Verwaltern und Eigentümern die Unsicherheit: Können, müssen oder dürfen Eigentümerversammlungen stattfinden? Und unter welchen Voraussetzungen sollten die Versammlungen stattfinden? Welche Hinweise muss der Verwalter erteilen?

In diesem Zusammenhang verweist die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf den Beschluss des Landgerichts Frankfurt/Main vom 17. Dezember 2020 (AZ.: 2-13 S 108/20).

Der Verwalter hatte hier zu einer Eigentümerversammlung eingeladen und in der Einladung darauf hingewiesen, dass aufgrund der Größe der Sitzungsräume die Anzahl der anwesenden Personen auf maximal 10 Personen inklusive Verwalter beschränkt sei. Es sei daher möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung eine Vollmacht zu erteilen. Der Verwalter behielt sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, wenn die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden könne.

Die dann auf der Versammlung gefassten Beschlüsse wurden unter anderen deswegen beanstandet, da hier rein tatsächlich die Teilnahme an der Versammlung für einzelne Eigentümer unmöglich gemacht worden sei. Aufgrund der Personenbeschränkung wäre das elementare Kernrecht der Eigentümer verletzt, die bei der Versammlung nicht mitwirken können, so dass die gefassten Beschlüsse sogar nichtig wären.

Diese Auffassung bestätigte das Landgericht in seiner Entscheidung nicht. Eine Nichtigkeit der Beschlüsse könne nur bei der bewussten Ausladung einzelner Eigentümer angenommen werden, hier sei die Einladung dahingegen nicht zu beanstanden.

Zwar hat auch weiterhin in Zeiten der Corona-Pandemie jeder Eigentümer einen Anspruch auf eine persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Es ist auch weiterhin unzulässig, Versammlungen dahingehend zu beschränken, dass nur einzelne Personen Zutritt haben. Die hier erteilten Hinweise mit der Einladung enthalten aber eine solche Ausladung einzelner Eigentümer gerade nicht Vielmehr wird auf die Platzbeschränkung und die Möglichkeit der Stimmabgabe durch Erteilung einer Vollmacht hingewiesen. Dieses aktive Bewerben der Vertretungsmöglichkeit hindert keinen Eigentümer an der Teilnahme. Der Verwalter hat – und dies muss zu Zeiten der Pandemie umso mehr gelten – stets ein Ermessen hinsichtlich des Versammlungsortes und der Versammlungszeit, wobei er sich an den zu erwartenden Teilnehmerzahlen orientieren kann und soll. Der Verwalter muss keinen Raum anmieten, in dem – auch unter Berücksichtigung der Hygienevorschriften – alle Eigentümer Platz finden, wenn diese regelmäßig bei den Versammlungen nicht erscheinen.


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