Nachträgliche Genehmigung von Instandsetzungsarbeiten ist möglich

Düsseldorf/Berlin (DAV) Grundsätzlich obliegt die Verwaltung des gemeinschaftliche Eigentums den Wohnungseigentümern und nicht dem Verwalter. Wie seine Berufsbezeichnung schon erkennen lässt, darf er nur verwalten, gerade nicht selbst entscheiden. Hierzu muss er Eigentümerversammlungen einberufen, auf denen Beschlüsse gefasst werden können. Insbesondere soll den Eigentümern damit die Möglichkeit erhalten bleiben, selbst zu entscheiden, wann, ob und wie Maßnahmen an ihrem Eigentum durchgeführt werden können. Denn oftmals gibt es nicht die eine richtige Vorgehensweise, sondern es kann aus verschiedenen Alternativen gewählt werden. Soll das Dach nur punktuell repariert werden, oder soll direkt die gesamte Fläche erneuert werden, wenn ohnehin ein Gerüst aufgebaut werden muss? Oder soll dabei direkt das Dach gedämmt werden?

Durch einen solchen Beschluss wird dann der Verwalter ermächtigt für die Gemeinschaft zu handeln. Nur dann ist er letztlich auch berechtigt, z.B. Aufträge gegenüber Dritten für die Gemeinschaft zu erteilen. Vertragspartner ist in einem solchen Fall gerade nicht mehr der Verwalter sondern die Gemeinschaft. Eine entsprechende Befugnis kann sich auch aus dem Verwaltervertrag oder – in engen Grenzen – aus dem Gesetz ergeben.

Was passiert aber, wenn der Verwalter sich an diese Maßgaben nicht hält, sondern eigenmächtig Arbeiten zur Instandsetzung und Instandhaltung vergibt? Oder wenn er davon ausgeht, es sei eine Notfallmaßnahme, sich im Nachhinein aber herausstellt, dass dies nicht stimmt?

Im Zusammenhang mit diesen Fragen verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf vom 19. November 2018 (AZ.: 290a 162/17). Dort hatte ein Verwalter ohne einen vorherigen Beschluss die Aufzugsanierung in Auftrag gegeben. Bei danach stattfindenden Eigentümerversammlung hat der Verwalter dann erst die Eigentümer über die Maßnahmen informiert. Er wollte sich sein Handeln nachträglich genehmigen lassen, wozu er auch eine Mehrheit der Eigentümer überzeugen konnte. Dieser Genehmigungsbeschluss wurde von einem Eigentümer angefochten.

Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage ab. Es stand für das Gericht – auch aufgrund eines  Sachverständigengutachtens –  fest, dass Instandsetzungsbedarf an der Aufzugsanlage vorlag, der die ausgeführten Arbeiten mit den entstandenen Kosten erforderlich machte. Es lag also durchaus in der Entscheidungskompetenz der Eigentümer, hier die Maßnahmen zu genehmigen und dies auch nachträglich.


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