Saarbrücken/Berlin (DAV). Die Rechtsprechung über die (Teil) Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften ist nicht neu; bereits im Jahr 2005 hat der Bundesgerichtshof hierzu Feststellungen getroffen.
Aber dennoch haben sich die unmittelbaren Konsequenzen offensichtlich nicht bei allen – auch Verwaltern – herumgesprochen. Da der Verband selbst Träger von Rechten und Pflichten ist, besitzt die Gemeinschaft auch ein Verbandsvermögen. Dieses ist auf einem für die Gemeinschaft selbst als Inhaber geführten Konto zu verwahren und Zahlungen gegenüber Dritten können durch den Verwalter dann direkt von diesem Verbandsvermögen ausgeglichen werden.
Gefüllt wird dieses Konto mit den monatlichen Zahlungen auf den beschlossenen Wirtschaftsplan, dem sogenannten Wohn- oder Hausgeld. Diese Beträge werden an die Gemeinschaft gezahlt. Aber was geschieht, wenn die Gemeinschaft gar kein eignes Konto besitzt, sondern der Verwalter ein Konto unter seinem Namen angibt?
Mit diesen Fragen beschäftigt sich das Landgericht Saarbrücken auch noch im 12. Jahr nach der Feststellung der Teilrechtsfähigkeit in seinem Urteil vom 4. Mai 2018 (AZ.: 5 S 44/17), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) verweist.
Ein Wohnungseigentümer zahlte das beschlossene Wohngeld nicht, worauf hin der Verwalter eine Zahlungsklage bei dem zuständigen Gericht erhob.
Und das Gericht gab hier dem Eigentümer Recht, obwohl Einbehalte von Wohngeldern nur in Ausnahmefällen möglich ist. Denn die drohende Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft kann für den Einzelnen, aber auch für den Verband weitreichende Folgen haben, es ist daher grundsätzlich nicht möglich, mit Wohngeldern aufzurechnen. Auch wenn dies gängige Rechtsprechung ist, so musste sich das Gericht hier zunächst eine andere Frage stellen: Ist das Wohngeld überhaupt schon fällig geworden? Besteht schon eine Zahlungspflicht, wenn verlangt wird, auf ein Konto des Verwalters Gelder zu zahlen?
Denn unstreitig ist der WEG-Verwalter verpflichtet, die Gelder der Gemeinschaft von seinen Geldern getrennt zu halten. Dies soll insbesondere auch das Vermögen der Gemeinschaft schützen, falls Gläubiger des Verwalters auf sein Vermögen zugreifen können. Wenn das Geld aber Kontoinhaber der Verband selbst ist, kann kein Gläubiger des Verwalters hier Ansprüche geltend machen.
Daher sind auch nach der Auffassung der Kammer des Landgerichts Zahlungen, die auf ein Konto verlangt werden, welches kein Eigenkonto der WEG darstellt, auch noch nicht fällig. Es müssten zunächst die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sein, was hier aufgrund des Treuhandkontos auf den Namen des Verwalters gerade nicht der Fall war.
Der Eigentümer musste daher zunächst keine Wohngelder zahlen, was sich aber in dem Moment ändern würde, in dem ihm ein Konto der Gemeinschaft benannt wird, auf das er zahlen soll. Die Zahlungspflicht ist also hier nur aufgeschoben, nicht aufgehoben.
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