Heilung von formellen Mängeln – Einberufung zur Eigentümerversammlung

Hamburg/Berlin (DAV). Ist eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter, ist ihre Handlungsfähigkeit sehr eingeschränkt. Es ist bereits im Vorfeld zu klären, wer – wenn kein Verwalter da ist – überhaupt für die Gemeinschaft tätig werden kann und darf. Ist dies der Verwaltungsbeiratsvorsitzende? Und wenn ein solcher nicht bestellt ist? Sind es dann alle Eigentümer gemeinsam?

Anlässlich dieser Fragen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrechte Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 22.Februar 2017 (AZ.: 318 S 46/15).

Hier war die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich ohne Verwalter, es wurde ein Angebot bei einer Verwaltungs GmbH & Co. KG eingefordert. Ein entsprechendes Angebot wurde auch erstellt. Um weiter zu verfahren hat dann die noch nicht bestellte und damit auch nicht berechtigte GmbH und Co & KG bereits zu der Eigentümerversammlung eingeladen. Die Versammlung fand mit allen Eigentümern statt und die Gesellschaft wurde dann rückwirkend als Verwalter bestellt. Die Frage war nun zum einen, ob ein Mangel bereits darin liegt, dass ein unberechtigter zur Eigentümerversammlung einberufen hat. Letztlich hätte dies mangels Verwalter dem Verwaltungsbeiratsvorsitzende bzw. bei dessen Verhinderung oder Verweigerung allen Wohnungseigentümern gemeinsam zugestanden.

Dennoch ließ das Gericht diesen formellen Einwand nicht gelten. Denn sofern ein Nichtberechtigter einlädt und dennoch alle Eigentümer in Kenntnis dieses Umstandes rügelos an der Versammlung teilnehmen, bestehen keinerlei Bedenken. Vielmehr wäre es bloße Förmelei, wenn tatsächlich alle Wohnungseigentümer über den Mangel Bescheid wissen und dennoch an der Versammlung teilnehmen, diese dann aber aufgrund des Mangels anfechten könnten.

Ein Schaden entsteht in diesem Fall bei keinem der Wohnungseigentümer, vielmehr wird hiermit das Verfahren vorangetrieben. Es kann dann, wie in diesem Fall geschehen ein Verwalter bestellt werden. Dass diese in dem konkreten Fall nicht wirksam war, lag alleine daran, dass es nicht um eine Wiederbestellung handelte, sondern ein neuer Verwalter bestellt wurde und dann zwingend erforderlichen drei Angebote nicht vorlagen.


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