Größere Terrasse nur bei Zustimmung aller

Berlin/Berlin (DAV). Der Erwerb von Eigentum vermittelt das Gefühl etwas „Eigenes“ zu haben, womit man nach Belieben verfahren kann. „Mit meinem Eigentum kann ich tun und lassen, was ich will“ ist zumindest bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung und dem Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft eine Weisheit, die besser schnell vergessen wird. Denn letztlich kann der Eigentümer hier nur in sehr engen Grenzen nach seinen Vorstellungen verfahren, in einer Vielzahl von Fällen ist er auf die Genehmigung der anderen Eigentümer angewiesen oder muss zumindest die Mehrheit der anderen Eigentümer überzeugen.

Dies zeigt sich auch in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 28. September 2018 (AZ.: 18 C 207/18), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) verweist.

In dem Verfahren hatte das Gericht über einen nachträglichen Genehmigungsbeschluss zu entscheiden. Erst nachdem die im Erdgeschoss lebenden Wohnungseigentümer ihre Terrassenfläche bereits vergrößert hatten und es offensichtlich Unstimmigkeiten mit den übrigen Eigentümern gegeben hat, beantragten die umbauenden Eigentümer, die Terrassenerweiterung nachträglich zu genehmigen. Hierfür fand sich auch eine Mehrheit, so dass der Verwalter einen positiven Beschluss verkündete. Die Umbaumaßnahme war damit – so hofften es die Eigentümer – abgesegnet. Zumindest einer der Eigentümer war jedoch mit diesem Ergebnis nicht einverstanden, so dass der gefasste Beschluss angefochten wurde. Dies mit der Begründung, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Das Gericht war derselben Auffassung. Zunächst ließen die Richter erkennen, dass durch die Erweiterung der Terrasse gegebenenfalls sogar ein Sondernutzungsrecht für die Eigentümer der Erdgeschosswohnung eingeräumt wird. Denn bei der Gartenfläche handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, an der darauf befindlichen Terrasse besteht ein Nutzungsrecht, was nur bedeutet, dass der berechtigte Eigentümer diese alleine, also unter Ausschluss der Übrigen nutzen darf. Sie „gehört“ aber weiter allen Eigentümern. Wenn diese Fläche vergrößert wird, wird automatisch ein Teil des Gemeinschaftseigentums – welches alle Eigentümer gleich nutzen dürfen – abgeschnitten und den einzelnen Eigentümer zugewiesen. Für die Einräumung eines solchen Sondernutzungsrechtes besteht jedoch keine Beschlusskompetenz. Ein solcher Beschluss wäre daher sogar nichtig. Eine endgültige Entscheidung musste das Gericht aber in diesem Fall nicht treffen. Denn auf jeden Fall entspräche der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Hierdurch werden die übrigen Mitbewohner beeinträchtigt, zum einen bereits durch die optische Veränderung, zum anderen durch die intensivere Nutzung. Eine vergrößerte Fläche bietet zum Beispiel die Möglichkeit mehr Stühle bzw. einen größeren Tisch aufzustellen, eine Terrassenfläche bietet gegenüber einer Rasenfläche typischerweise ein höheres Störungspotential.

Es ist daher mehr als ratsam, Umbaumaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer im Vorfeld genehmigen zu lassen.


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