Ferienhaus kann wegen der Pandemie gekündigt werden

Hamburg-Blankenese/Berlin (DAV). Ein Ende der Pandemie ist leider nicht in Sicht, vielmehr werden nach dem relativ entspannten Sommer nunmehr alle Maßnahmen wieder verschärft. Dies war vielleicht vorhersehbar, bei dem ersten Lockdown war dies anders: hier hatten viele zumindest für das Frühjahr 2020 noch Urlaubspläne geschmiedet. Diese konnten aber zu einem großen Teil nicht mehr umgesetzt werden, Reisen und Urlaube wurden storniert und abgebrochen.

Wer den finanziellen Schaden zu tragen hat, ist nunmehr immer wieder Thema vor den Gerichten, wie auch in der Entscheidung des Amtsgericht Hamburg-Blankenese vom 18. September 2019 (AZ.: 533 C 96/20), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.

Der Kläger hatte für ein Familientreffen ein Ferienhaus in der Nähe von Sachsen für den Zeitraum Mitte April 2020 angemietet. Der vereinbarte Mietpreis von ca. 930 € war im Voraus gezahlt worden. Ende März 2020 erging dann durch das Sächsische Staatsministerium für Soziales eine Verfügung dahingehend, dass Übernachtungsangebote der Hotel- und Beherbergungsbetriebe im Inland nur zu notwendigen und ausdrücklich nicht zu touristischen Zwecken genutzt werden dürfen. Der Kläger kündigte daraufhin Ende März 2020 den Mietvertrag unter Bezugnahme auf die Warnung des Robert-Koch-Institut sowie die Verfügung aufgrund der Covid-19-Pandemie und verlangte von der Vermieterin die Rückzahlung des bereits entrichteten Mietpreises. Hierzu war die Vermieterin nicht bereit, sodass dieser Betrag vor dem Amtsgericht eingeklagt werden musste.

Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung des Reisepreises und gab dem Mieter somit Recht. In den vorgetragenen Gründen hat das Gericht einen wichtigen Grund zur Kündigung bestätigt. Die Verfügung des Landes enthält zwar kein ausdrückliches Verbot für Ferienhäuser, jedoch sind in jedem Fall Nutzung von Übernachtungsangeboten zu touristischen Zwecken verboten. Die Anmietung des Ferienhauses erfolgte hier für einen privaten und somit nicht geschäftlichen Zweck. Aufgrund dieser Verfügung war es dem Kläger somit untersagt, das gemietete Haus zu nutzen, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache war ihm nicht möglich. Auch wenn die Vermieterin diesen Umstand nicht zu vertreten hat, war es dem Kläger jedoch nicht zuzumuten, an dem Vertrag festzuhalten. Vielmehr konnte er diesen wirksam kündigen und somit die Rückerstattung der Miete verlangen.

Informationen: www.mietrecht.net

12. März 2021
MietR 7/21

Ressort: Miete und Immobilien/Service/Recht

Schließung wegen Corona – Mietmangel oder nicht?

Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Mietzahlungen können zurzeit eine große Belastung darstellen. Aufgrund von Kurzarbeit oder anderer finanzieller Einbußen fällt es Mietern schwer, die gleichbleibende Mietzahlung aufzubringen. Besonders betroffen sind die gewerblichen Mieter – die Miete bleibt auch bei rückläufigen Umsätzen gleich hoch, diese Umsätze stellen dann aber in der Regel auch noch die Einnahmen des Gewerbetreibenden dar, aus denen die Miete für die privaten Wohnräume gezahlt werden muss. Es stellt sich daher die Frage, wer bei einer coronabedingten Schließung von Läden oder Gewerbebetrieben einstehen muss. Liegt das Risiko allein bei dem Mieter oder fällt die Schließung und der damit einhergehende Schaden in den Verantwortungsbereich des Vermieters?

Mit dieser umstrittenen Frage hatte sich auch das Landgericht Frankfurt am Main in seiner Entscheidung vom 5. Oktober 2020 (AZ.: 2-15 O 23/20) auseinander zu setzen, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein(DAV) verweist.

Wie viele andere Unternehmen musste die Mieterin als Einzelhandel im Bereich Kleidung und Textilien für etwas mehr als 4 Wochen im Frühjahr 2020 ihr Geschäft schließen, da aufgrund der Lockdown angeordnet wurde. Aufgrund der Schließung kam es zu einem Umsatzrückgang von mehr als 40% im Vergleich zu den beiden Vorjahren, so dass die Mieterin in den beiden betroffenen Monaten März und April 2020 die Miete nicht zahlen konnte.

Diesen rückständigen Betrag klagte der Vermieter nun ein. Die Mieterin war der Auffassung, dass diese öffentlich-rechtliche Einschränkung einen Mietmangel darstelle, so dass sie gar nicht verpflichtet sei, die Miete für diese Zeit noch zu zahlen.

Diese Auffassung lehnte das Landgericht jedoch ab und gab der Klage des Vermieters statt. Zwar können generell öffentlich-rechtliche Verbote einen Mietmangel darstellen, der dann auch zur Mietminderung berechtigt. Hierfür müsste die Ursache des Verbotes aber in der Mietsache selbst begründet sein. Dies ist aber bei der Schließung aufgrund der Pandemie nicht der Fall, hier erfolgt die Maßnahme generell zum Schutz der Bevölkerung, völlig unabhängig von dem Zustand des einzelnen Mietobjektes. Auch kommt eine Vertragsanpassung oder Reduzierung der Miete aufgrund einer sogenannten Störung der Geschäftslage nicht in Betracht, so die Richter. Eine solche wäre nur dann denkbar, wenn aufgrund eines unvorhersehbaren Ereignisses die Zahlung der Miete nicht mehr mit Recht und Gerechtigkeit in Einklang gebracht werden könne, wenn also ein extremer Ausnahmefall vorliege.

Einen solchen hat das Gericht verneint, da zum einen die weiteren Folgen, wie die Kündigung des Mietverhältnisses bereits durch ein Mieterschutzgesetz abgefangen wurden und auch weitere Instrumente zur Schadensbegrenzung, wie z. B. die Anordnung von Kurzarbeitergeld, der Mieterin möglich waren und in Anspruch genommen wurden. Der reine Liquiditätsengpass über einen überschaubaren Zeitraum reiche hierfür nicht aus.

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