Die Gemeinschaft entscheidet, ob Verwalter klagen dürfen

Berlin-Mitte/Berlin (DAV). Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden Entscheidungen im Rahmen der Eigentümerversammlung getroffen. Je nach Thema und Relevanz reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss, manchmal ist eine Mehrheit von ¾ der vorhandenen Eigentümer erforderlich, teilweise müssen sogar alle zustimmen. Dann spricht man von einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft kann über das „Ob“ und das „Wie“ von Verwaltungsangelegenheiten entscheiden. Dies bildet die sogenannte Kernkompetenz. Diese Entscheidungsbefugnis kann auch nicht auf andere, auch nicht den Verwalter oder den Beirat, übertragen werden. Geschieht es dennoch, führt es in der Regel dazu, dass die von den Dritten vorgenommenen Geschäfte unwirksam sind und im schlechtesten Fall weitere Kosten für die Wohnungseigentümer entstehen können.

So auch in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 24.August.2018 (AZ.: 55 S 86/17), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

In der Entscheidung hatte die Verwalterin einen Rechtsanwalt beauftragt, für die Wohnungs-eigentümergemeinschaft Klage zu erheben. Es wurde bestritten, dass der Verwalter hierzu berechtigt gewesen sei und dem stimmte das Gericht zu.

Denn bei einem Prozess in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten ist immer zu unterscheiden, ob die Gemeinschaft auf Beklagtenseite steht oder auf der Klägerseite. Im letzten Fall wird Sie aktiv tätig. Dieser Fall ist gerade nicht im Gesetz geregelt. Denn nur für den Fall, dass die Gemeinschaft (passiv) verklagt wird, ist der Verwalter automatisch ermächtigt, sich auf die WEG-Beklagtenseite zu bestellen und die erforderlichen Schritte in die Wege zu leiten. Dies ist auch sinnvoll: denn wenn die Gemeinschaft verklagt wird, hat sie dies nicht selbst in der Hand, sie muss letztlich reagieren und dies kann dann der Verwalter übernehmen. Anders, wenn die Gemeinschaft selbst aktiv tätig werden will. Dann muss der Verwalter ausdrücklich zur Führung eines solchen Prozesses ermächtigt werden, dies kann wiederum durch Mehrheitsbeschluss oder durch Vereinbarung geschehen. Fehlt aber eine solche Vereinbarung oder ein Beschluss, ist der Verwalter nicht befugt, einen Rechtsanwalt mit der Klage zu beauftragen. Der Einwand der Beklagten hat daher in der Entscheidung des Landgerichts Berlin dazu geführt, dass die Klage abgewiesen wurde und somit die Kosten – auch die des Beklagten – auf Klägerseite zu tragen waren. In diesem Fall hat die eigenmächtige Entscheidung des Verwalters also zu einem finanziellen Schaden der geführt und das mit der Klage verfolgte Ziel konnte nicht erreicht werden.


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