München/Berlin (DAV). Die gesetzlichen Vorgaben für die Jahresabrechnung in der Eigentümergemeinschaft sind leider beschränkt. Es ist daher Aufgabe der Rechtsprechung hier dem Verwalter die richtigen Maßstäbe an die Hand zu geben. So steht nunmehr fest, dass es sich bei der Jahresabrechnung um eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung handelt. Alle Ausgaben aus dem Verbandsvermögen müssen in der Jahresabrechnung auftauchen, ebenso wie die Einnahmen. Was aber, wenn der Verwalter aus den verschiedenen Töpfen der Gemeinschaft Gelder hin und her schiebt? Ist dies auch in die Abrechnung aufzunehmen?
Mit dieser Frage beschäftigt sich unter anderem das Amtsgericht München in seiner Entscheidung vom 13.September.2017 (AZ.: 481 C 7072/17), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.
In der Entscheidung hatte der Verwalter in die Instandhaltungsrücklage gegriffen, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Bei der Rücklage handelt es sich um Gelder, die mit der Zahlung des Wohngeldes vom dem Verwalter nur zu einem bestimmten Zweck angesammelt werden, nämlich um erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. Fehlt aber Geld an anderer Stelle, zum Beispiel um den Öltank zu füllen oder die mit einem Mal fällig werdenden Versicherungsbeiträge auszugleichen, überbrückt der Verwalter manchmal diesen fehlenden Betrag durch einen Griff in die Gelder, die zur Instandhaltungsrücklage gehören. Rein tatsächlich darf der Verwalter dies nicht, denn die Gelder sind zweckgebunden und er müsste zumindest vorher einen Beschluss der Eigentümer herbeiführen, damit er über diese zweckgebundenen Gelder verfügen kann. Wenn aber dieser unerlaubte Griff in die Rücklage tatsächlich erfolgt ist, muss er sich aus der Jahresabrechnung widerspiegeln, so das Amtsgericht München. Und zwar auch dann, wenn der Betrag bis zum Jahresende aus anderen Mitteln zur Verfügung steht und wieder in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt werden kann. Denn nur dann, wenn der Verwalter diese zweckwidrige Verwendung aus der Rücklage auch in der Jahresabrechnung angibt, erlangt die Gemeinschaft davon überhaupt Kenntnis und kann – was zumindest auch ein Ziel der Jahresabrechnung ist – kontrollieren, ob der Verwalter über die Gelder der Gemeinschaft ordnungsgemäß verfügt. Wenn er dies – wie in diesem Fall – nicht tut, dann muss die Gemeinschaft hiervon zumindest Kenntnis erlangen um entscheiden zu können, wie sie herauf reagieren will. Die richtige Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist also ein weiterer Punkt, der bei der Überprüfung der Jahresabrechnung zu beachten ist.
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