In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter eine Mietsicherheit bietet. Die Sicherheit dient zur finanziellen Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlt oder anderweitigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Die Art der Sicherheitsleistung können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren. Die am häufigsten gewählte Sicherheit ist die Kautionszahlung oder die Bürgschaft. Leistet der Mieter die vereinbarte Kaution nicht fristgemäß, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen (weitere Informationen zur Kündigung).
Die am weitesten verbreitete Mietsicherheit ist die Zahlung einer Kaution. Dabei zahlt bzw. überweist der Mieter an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag, meist ungefähr zwei bis drei Monatskaltmieten. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen. Der Vermieter muss die Kaution auf einem sogenannten Kautionskonto getrennt von seinem Vermögen für den Mieter kostenfrei anlegen. Der Mieter kann einen Nachweis darüber verlangen. Der Vermieter soll das Geld nicht frei verwenden können und im Falle einer Insolvenz des Vermieters darf das Kautionsguthaben nicht mit dem Vermögen des Vermieters vermischt werden. Die Kaution muss zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden. Die Zinsen stehen dem Mieter bei der Rückzahlung der Kaution zu.
Als Alternative zu der Zahlung eines Geldbetrages kann der Mieter dem Vermieter auch einen Bürgen bzw. eine Bürgschaft stellen. Hierüber müssen sich Mieter und Vermieter einigen, einen Anspruch darauf hat der Mieter nicht. Im Rahmen der Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge, meist eine Bank oder Sparkasse, für Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietvertrag einzustehen, begrenzt auf die Höhe von 3 Monatskaltmieten. Für den Mieter, der durch den Umzug meist eine hohe finanzielle Belastung hat, hat die Bürgschaft den Vorteil, dass er über das Geld in diesem Umfang weiter verfügen kann. Nachteilig für den Mieter ist, dass er an die Bank rund 2% bis 3% der Summe jährlich zahlen muss und dementsprechend auch keine Zinsen auf diese Geldsumme erhält. Diese Nachteile können umgangen werden, wenn der Vermieter andere Personen als Bürgen akzeptiert. Dies sind beispielsweise bei Studenten oftmals die Eltern, die Elternbürgschaft stellt ein gängiges Sicherungsmittel dar.
Weitere Möglichkeiten der Leistung einer Sicherheit ist die Übergabe eines Sparbuches oder die Pfändung einer Forderung aus einem Sparbuch. Dabei sind jedoch Vorkehrungen zu treffen, damit der Vermieter nicht ohne das Wissen des Mieters Geld von dem Sparbuch ausgezahlt bekommen kann.
Die Kaution darf nur für Forderungen aus dem Mietverhältnis verwendet werden, das gilt auch für den Zeitraum nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter sich nur dann aus der Kaution bedienen, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt, unbestritten oder offensichtlich begründet ist. Zusätzlich dann, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters in erheblicher Weise verschlechtert haben. Bedient sich der Vermieter zu Recht aus der Kaution ist der Mieter verpflichtet, diese wieder aufzufüllen.
Der Mieter kann die Rückzahlung bzw. Rückgabe der Sicherheit erst nach Rückgabe der Wohnung verlangen (BGH NJW 72,721). Die Kaution ist in voller Höhe zurückzuzahlen, wenn der Vermieter keine Ansprüche mehr aus dem Mietvertrag hat. Andernfalls kann er diese vor der Auszahlung mit der Sicherheit verrechnen. Zur Prüfung dieser Ansprüche ist dem Vermieter eine gewisse Zeit zu gewähren. Der Umfang dieser Prüfzeit wird bei den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Es geht letztlich um eine im Einzelfall zu prüfende Frage, wieviel Zeit nötig ist, um einen abschließenden Überblick über die Lage zu bekommen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs können im Einzelfall auch mehr als sechs Monate angemessen sein. Anders, wenn die Abrechnung über Heiz- und Nebenkosten bereits erfolgt sind und offensichtlich keine Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. Dann kann die Rückzahlungsforderung auch sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung fällig sein. Grundsätzlich ist es auch möglich, dass der Vermieter einen Teil der Kaution für die anstehende Abrechnung zurückbehält und den Rest auszahlt.
Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen muss.
