Hinsichtlich der Kündigung und Vertragsbeendigung eines Mietvertrages muss zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen unterschieden werden. Gemäß § 542 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das unbefristete Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Demgegenüber endet ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird (siehe dazu unten).
Ein unbefristeter Mietvertrag endet, wenn der Mieter oder der Vermieter das Mietverhältnis form- und fristgerecht kündigt, § 542 Abs.1 BGB.
Die ordentliche Kündigung des Vermieters muss begründet werden, die des Mieters nicht. Anhand der Begründung der Kündigung muss der Mieter in der Lage sein, zu prüfen, ob die Kündigung berechtigt ist. Eine Kündigung hat bei Wohnraummietverhältnissen schriftlich zu erfolgen. Das bedeutet, dass das Kündigungsschreiben eigenhändig von allen kündigenden Vertragsparteien unterschrieben sein muss. Sind mehrere Personen beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen an alle ausgesprochen werden. Für den Mieter muss der Aussteller des Kündigungsschreibens erkennbar sein. Das gilt auch, wenn der Geschäftsführer einer GmbH, der Vorstand einer AG oder eine andere bevollmächtigte Person handelt. Eine Kündigung eines Bevollmächtigten kann zurückgewiesen werden, wenn dem Kündigungsschreiben keine Originalvollmacht beiliegt. Diese Zurückweisung hat unverzüglich zu erfolgen, wobei eine gewisse Zeit zur Einholung rechtlichen Rates gewährt wird.
Die Kündigung kann beiderseitig ordentlich nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen erfolgen. Der Mieter kann den Mietvertrag grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Für den Vermieter gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse. Diese verlängern sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, § 573 c BGB. Zu Lasten des Vermieters kann im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden. Eine Verlängerung der dreimonatigen Kündigungsfrist des Mieters kann nicht wirksam vertraglich vereinbart werden, eine verkürzte Kündigungsfrist für den Mieter ist jedoch möglich.
Die schriftliche Kündigung muss dem anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn die jeweiligen Kündigungsfristen eingehalten werden sollen. Geht eine Kündigung verspätet zu, verschiebt sich der Auszugstermin immer um einen Monat. Der Zugang ist erfolgt, wenn der Empfänger tatsächlich Kenntnis vom Inhalt des Schreibens hat oder das Kündigungsschreiben so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass bei Zugrundelegung gewöhnlicher Verhältnisse mit der Kenntnisnahme durch den Empfänger zu rechnen ist. Beim persönlichen Einwurf in den Briefkasten ist daher auf die gewöhnlichen Zeiten der Leerung des Briefkastens zu achten. Erfolgt der Einwurf erst danach, so ist das Schreiben erst am nächsten Tag zugegangen.
Der Vermieter darf den Mietvertrag nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses berechtigte Interesse ist in § 573 BGB geregelt. Es liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine Vertragspflichten erheblich verletzt, der Vermieter Eigenbedarf anmeldet oder der Vermieter durch die Weitervermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Eine Pflichtverletzung liegt insbesondere in der mehrfachen unpünktlichen Mietzahlung oder Mietrückständen sowie groben Verstößen gegen die Hausordnung. Wird der Mietrückstand nach der Kündigung vollständig ausgeglichen, kann grundsätzlich nicht mehr von einer „erheblichen“ Pflichtverletzung ausgegangen werden. Die Aufzählung der Kündigungsgründe im Gesetz ist nicht abschließend. Bei vergleichbaren Gründen kann der Vermieter ebenfalls ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses haben. Unzulässig und unwirksam ist eine Kündigung, um durch Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen (§ 573 Abs. 1 BGB) oder weil der Vermieter die Absicht hat, die Mietwohnung als Eigentümer zu verkaufen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung des Vermieters unter Berufung auf die Sozialklausel schriftlich widersprechen, wenn die Kündigung für ihn einen besonderen Härtefall darstellen würde. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen nicht gefunden werden kann. Die Gründe für die Annahme eines Härtefalls können auch in der Person des Mieters liegen, beispielsweise einer Erkrankung oder anderen persönlichen Grünen und Gegebenheiten. Hierbei müssen die Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und die Interessen des Mieters am Erhalt des Mietverhältnisses gegeneinander abgewogen werden. Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen. Unterbleibt die Aufklärung, so kann der Mieter seinen Widerspruch noch im ersten Termin des sich gegebenenfalls anschließenden Räumungsprozesses geltend machen.
Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Er darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Ebenso kann sich – z.B. wenn der Mieter nicht auszieht – das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern, sofern nicht Mieter oder Vermieter dem innerhalb von zwei Wochen widersprechen, § 545 BGB. Nutzt der Mieter die Räume nach dem Ablauf der Kündigungsfrist weiter, muss er dem Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlen. Zieht der Mieter demgegenüber schon vor dem Ende der Kündigungsfrist aus, muss er die Miete in der Regel bis zur Beendigung des Mietvertrages weiterzahlen. Dies gilt nicht, wenn die Wohnung bereits weitervermietet wurde oder der Vermieter diese selber, zum Beispiel zum Sanieren, nutzt.
Im Mietvertrag können die Parteien darüber hinaus vereinbaren, dass eine ordentliche Kündigung innerhalb der ersten Jahre ausgeschlossen sein soll. Eine solche Regelung kann wirksam sein, wenn sie für beide Vertragsparteien gilt und der Zeitraum nicht mehr als vier Jahre ab Vertragsschluss beträgt.
Aufgrund der einschneidenden Wirkung einer Kündigung wird empfohlen, sich anwaltlichen Rat einzuholen, wenn man eine Kündigung aussprechen möchte oder eine Kündigung erhält.
Hinsichtlich der weiteren Kündigungsmöglichkeiten eines Mietvertrags ist zu differenzieren zwischen der außerordentlichen unbefristeten Kündigung und Sonderkündigungen im Sinne von § 573d BGB.
Unter bestimmten Umständen kann jede Partei das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist außerordentlich kündigen, § 543 BGB. Eine solche Kündigung wird auch fristlose Kündigung genannt. Auch die fristlose Kündigung muss schriftlich unter Angabe des Kündigungsgrundes erfolgen. Die besondere Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt, der dazu führt, dass die Einhaltung der Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung einer Vertragspartei unzumutbar ist. Dabei kommt es immer auf die Umstände des Einzelfalls an. Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn die Wohnung um mehr als 10% kleiner als die vereinbarte Wohnfläche ist oder dem Mieter konkrete gesundheitliche Gefährdungen drohen. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter infolge mangelnder Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet. Im Einzelfall kann auch eine Überbelegung der Wohnung einen wichtigen Grund darstellen. Ebenso kann eine nachhaltige Störung des Hausfriedens sowie die Nichtzahlung der Kaution einen außerordentlichen Kündigungsgrund darstellen. Der Vermieter kann auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Mietzahlungen oder eines nicht unerheblichen Teils der Mietzahlungen in Verzug ist. Vor einer Verzugskündigung ist keine Abmahnung erforderlich, § 543 Abs. 3 BGB. Auch unpünktliche Mietzahlungen, die dauernd erheblich verspätet erfolgen, können nach Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen. Ohne Abmahnung können unpünktliche Mietzahlungen auch zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen (s.o.). In der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss der Vermieter die behaupteten Mietrückstände für den Mieter überprüfbar angeben. Wichtig ist dabei, dass der Miete die fristlose Kündigung damit abwenden kann, dass er nach Ausspruch der Kündigung den Rückstand ausgleicht.
Im Falle einer Verletzung einer vertraglichen Pflicht ist vor einer fristlosen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung auszusprechen, § 543 Abs. 3 BGB. Damit soll der Vertragspartei die Möglichkeit gegeben werden, sich wieder vertragsgerecht zu verhalten. Erst, wenn eine Abmahnung erfolglos war, ist die Kündigung als Ultima Ratio möglich
Nach der fristlosen Kündigung hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter, wenn er beispielsweise durch die vom Mieter verschuldete vorzeitige Beendigung des Mietvertrages Mietausfälle hat. Der Vermieter muss sich bemühen, den Schaden möglichst gering zu halten und die Wohnung schnellstmöglich wieder zu vermieten.
Neben dieser außerordentlichen unbefristeten Kündigung gibt es Sonderkündigungen im Sinne des § 573d BGB, bei denen eine Vertragspartei das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen kann. Dies betrifft besondere, im Gesetz geregelte Fälle. Für beide Vertragsparteien besteht ein solches Kündigungsrecht beispielsweise nach 30 Jahren Vertragslaufzeit (§ 544 BGB). Für den Vermieter besteht ein solches Kündigungsrecht nach dem Tod des Mieters, § 563 Abs. 4, 564 BGB. Weitere Sonderkündigungsrechte sind unter anderem in den §§ 593a, 1056 BGB oder §§ 31 Abs. 3, 37 Abs. 3 S. 2 WEG geregelt. Für den Mieter sind solche Kündigungsrechte unter anderem in §§ 540 Abs. 1 (Untervermietung), 563a, 564 (Erbfall) BGB vorgesehen, haben jedoch eher weniger Bedeutung, da die Frist für die Kündigung der aus § 573c BGB für die ordentliche Kündigung in den meisten Fällen gleichen dürfte.
Ein Zeitmietvertrag kann nicht ordentlich gekündigt werden. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet im Gegensatz zu den unbefristeten Mietverträgen mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird, § 542 Abs. 2 BGB. Ein Zeitmietvertrag kann demnach während der vereinbarten Laufzeit von keiner Partei ordentlich gekündigt werden. Zu beachten ist jedoch, dass ein Zeitmietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam geschlossen werden kann (vgl. Mietvertrag). Bei der wirksamen Vereinbarung eines Zeitmietvertrages kann dieser auch dann, wenn der Mieter sich die Wohnung wegen Arbeitslosigkeit oder sonstigen Veränderungen nicht mehr leisten kann oder andere Gründe hat, nicht ordentlich gekündigt werden. Genauso ist der Vermieter an die bei Vertragsschluss gewählte Vertragslaufzeit situationsunabhängig gebunden. Eine außerordentliche Kündigung mit den oben genannten Grundsätzen ist jedoch möglich.
Möchten beide Parteien das Mietsverhältnis ohne eine Kündigung beenden, können sie einen Mietaufhebungsvertrag schließen. Damit können Mieter und Vermieter das Vertragsverhältnis jederzeit zu einem bestimmten Datum beenden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, einen Aufhebungsvertrag schriftlich zu schließen.
