Bei der Untermiete muss unterschieden werden zwischen der vollständigen Untervermietung der gesamten gemieteten Wohnung einerseits und der Untervermietung eines begrenzten Teils, etwa eines Zimmers.
Wenn es im Mietvertrag keine Regelung gibt, wonach die Untervermietung gestattet ist, muss hierzu die Erlaubnis des Mieters eingeholt werden. Der Mieter hat gemäß § 553 BGB einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn nach Abschluss des Vertrages ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Mieters entstanden ist. Hierfür genügen bereits einleuchtende wirtschaftliche und persönliche Gründe. Diese ist bereits dann der Fall, wenn der Mieter zwingend auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist. Auch die Aufnahme des Lebensgefährten oder eines anderen Familienmitgliedes stellen einleuchtende Gründe dar. Der Mieter muss dem Vermieter dann das berechtigte Interesse mitteilen und den konkreten Untermieter benennen.
Der Vermieter darf die Erlaubnis nur dann verweigern, wenn wichtige Gründe vorliegen, die die Aufnahme einer weiteren Person in die Wohnung unzumutbar machen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Kapazität der Wohnung bereits ausgereizt ist, aber auch, wenn persönliche Konflikte zwischen dem Vermieter und dem potenziellen Untermieter bestehen. Verweigert der Vermieter jedoch zu Unrecht die Erlaubnis, so kann er sich schadenersatzpflichtig machen (BGH NJW 2014, 2717). Andersherum kann die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters die fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn dieser eine Abmahnung vorausgegangen ist. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Mieter nur vergessen hat, die Erlaubnis einzuholen und der Vermieter verpflichtet wäre, eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen oder diese zu Unrecht verweigert hat (BGH NJW 2011, 1065).
Zur Untervermietung des gesamten Wohnraums ist in jedem Fall die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Es besteht in diesem Fall kein gesetzlicher Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis. Erteilt der Vermieter die Erlaubnis hinsichtlich eines konkreten Untermieters nicht, so kann der Mieter mit einer Frist von 3 Monaten das Mietverhältnis kündigen.
Zwischen dem Mieter und dem Untermieter besteht ein eigenes Vertragsverhältnis. Dieses ist unabhängig von dem Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Der Vermieter hat jedoch, nachdem er das Mietverhältnis mit dem Mieter gekündigt hat, auch einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung. Hiervon gibt es jedoch auch Ausnahmen, wie zum Beispiel die Konstellation, dass der Eigentümer als Hauptmieter einer gewerblichen Vermietungsgesellschaft die Wohnung zur Weitervermietung überlassen hat.
Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter auch für Schäden, welche der Untermieter verursacht hat. Daher empfiehlt es sich, vom Untermieter eine Kaution zu fordern.
Da die Untermiete einen häufigen Streitfall in einem Mietverhältnis darstellt und für beide Vertragsparteien einschneidende Konsequenzen wie die Kündigung haben kann, ist es im Zweifel ratsam, hierzu anwaltlichen Rat einzuholen.
