Ein Eigentümerwechsel löst einige wohnungseigentumsrechtliche Rechtsfolgen aus. Der neue Eigentümer wird Mitglied der Eigentümergemeinschaft und der alte Eigentümer scheidet aus.
Ist der ausgeschiedene Eigentümer vor seinem Ausscheiden Verpflichtungen eingegangen, bleiben diese nach dem Eigentümerwechsel bestehen. Hat er beispielsweise das fällige Hausgeld nicht gezahlt, kann die Gemeinschaft ihn auch nach seinem Ausscheiden auf Zahlung in Anspruch nehmen. Bei einem Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft haftet der ausgeschiedenen Eigentümer noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft, die in der Zeit, in der er Teil der Gemeinschaft war, entstanden sind, § 10 Abs. 8 WEG.
Entscheidend für den Lastenübergang ist der Moment, in dem der Eigentumswechsel wirksam wird. Ein Eigentümerwechsel wird häufig durch Rechtsgeschäft (Kauf / Schenkung) vereinbart und ist dann erfolgt, wenn die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt ist. Auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages oder darin getroffene Vereinbarungen kommt es nicht an. Diese gelten lediglich zwischen den Vertragsparteien. Bei dem Erwerb in der Zwangsversteigerung ist der Eigentumsübergang auf den Ersteigerer an den Zuschlag geknüpft, obgleich die Eintragung erst danach erfolgt. Ebenso geht im Todesfall das Eigentum zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers auf den Erben über. Da es manchmal noch nicht klar ist, wer Erbe geworden ist, erfolgt eine Eintragung des Erben in das Grundbuch meist erst später.
Es kann in der Teilungserklärung vorgegeben werden, dass der Verwalter dem Eigentümerwechsel zustimmen muss. Die Zustimmung kann er nur aus wichtigem Grund verweigern. Aufgabe des Verwalters ist es, Risiken für die Gemeinschaft zu minimieren, aber nicht übermäßig auf den Verkauf Einfluss zu nehmen.
Ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ist der neue Eigentümer als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung berechtigt. Die ab dem Eigentümerwechsel fällig werdenden Hausgeldzahlungen oder Sonderumlagen hat er – auch wenn er womöglich an der vorhergehenden Beschlussfassung nicht beteiligt war - zu tragen. Sollte bei der Jahresabrechnung ein Guthaben für das vergangene Jahr anfallen, steht es dem neuen Eigentümer zu, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Guthabens Eigentümer ist. Sollte bei der Abrechnung ein Fehlbetrag bestehen, so haftet der Erwerber nur für die sogenannte „Abrechnungsspritze“. Dies stellt die Summe dar, die fehlt, obwohl der Voreigentümer alle Hausgeldvorauszahlungen vorgenommen hat.
Hat der Voreigentümer nicht alle Zahlungen vorgenommen, haftet dieser für diese Summe (s.o.) und der neue Erwerber lediglich für den danach verbleibenden Fehlbetrag. Es dürfte jedoch auch zulässig sein, in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung aufzunehmen, wonach der Erwerber für die Hausgeldrückstände des Vorgängers haftet. Eine solche Regelung ist jedoch nicht wirksam, wenn der Erwerber die Wohnung in der Zwangsversteigerung erstanden hat.
Hausgeldrückstände des Erblassers sind Nachlassverbindlichkeiten im Sinne des § 1967 BGB, sodass der Erbe, wenn er das Erbe nicht ausschlägt, in vollem Umfang haftet. Da es viele Einzelfälle gibt, aus denen sowohl der Erwerber als auch der Veräußerer haften oder Kosten tragen müssen ist es ratsam, im Zweifel anwaltlichen Rat einzuholen.
