Gemeinschaftseigentum sind gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum (s.u.) oder im Eigentum eines Dritten stehen (Beispielsweise: Fundament, Mauern, Dach, Treppenhaus, Aufzug, Versorgungsleitungen etc.). Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen Gegenstand des Gemeinschaftseigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Als Sondereigentum wird das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bezeichnet. Umfasst sind gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmte (abgeschlossene) Räume. Außerdem die dazu gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein Recht eines anderen Eigentümers unzulässig beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Die Verpflichtungen eines Sondereigentümers regelt § 14 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und zu gebrauchen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst. Wird die Wohnung vermietet, hat der Eigentümer Sorge dafür zu tragen, dass der Mieter diese Pflichten einhält.
Wenn es im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, hat der Sondereigentümer das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten (vgl. Instandsetzung/bauliche Veränderung etc).
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, § 1 Abs. 3 WEG. Beispiele sind Büros, Geschäfte, Restaurants, Lagerräume, Garagen, Speicher, Kellerabteile etc. Für die Zuordnung ist die jeweilige Ausgestaltung der Räume, ihre bauliche Eignung und Zweckbestimmung entscheidend. Wenn im Teilungsvertrag oder der Teilungserklärung bestimmte Räume als Teileigentum ausgewiesen sind, ist bindend vorgegeben, dass diese Räume nicht zu Wohnzwecken dienen. Dies kann nur durch eine Abänderungsvereinbarung verändert werden, der alle übrigen Eigentümer zustimmen müssen, wenn nicht die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise etwas Anderes vorsieht.
Die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kann im Einzelnen sehr problematisch sein. Für die räumliche Abgrenzung zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum kommt es nach § 7 Abs. 3, Abs. 4 Nr. 1 WEG allein auf die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan an. Da es viele Einzelfragen bezüglich der Zuordnung zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum und damit einhergehender Kostentragungspflicht gibt, ist es im Zweifel ratsam, sich hierzu anwaltlichen Rat einzuholen.
Ein Sondernutzungsrecht ist das einem Wohnungseigentümer eingeräumte Recht, gemeinschaftliches Eigentum unter Ausschluss der Mitnutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer zu gebrauchen. Beispielsweise die Zuordnung des Rechts zur Benutzung eines Stellplatzes auf dem gemeinschaftlichen Grundstück, aber auch des Rechts zur Benutzung eines bestimmten Teils des Gartens oder einer Gartenterrasse. Auch die Nutzung eines Kellerraumes oder Balkons kann, wenn es kein Sondereigentum ist, per Sondernutzungsrecht gestaltet werden. Ein Sondernutzungsrecht wird im Grundbuch eingetragen und unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer begründet. An den Orten, welche mit einem Sondernutzungsrecht versehen werden kann Sondereigentum meistens mangels Abgeschlossenheit nicht entstehen.
Durch die Einräumung von Sondernutzungsrechten an einzelne Miteigentümer kann die mit dem Sondereigentum angestrebte Position zumindest wirtschaftlich erreicht werden. Insbesondere bei der Frage, welche Konsequenzen ein Sondernutzungsrecht für die anderen Miteigentümer hat, entstehen viele Probleme. Vor allem die Frage, wie ein Sondernutzungsberechtigter die ihm zur Sondernutzung zugewiesene Flächen abgrenzen bzw. vor dem Betreten durch andere Mieteigentümer schützen darf, ist sehr einzelfallabhängig. Beispielhaft soll nur die Frage genannt werden, wie ein im Sondernutzungsrecht stehender Garten abgegrenzt werden darf, ob mit Zäunen, einer Mauer oder durch Pflanzen von Bäumen etc. Daher ist es im Zweifel ratsam, sich hierzu anwaltlichen Rat einzuholen.
