Wer die Musik bestellt, zahlt sie – nicht immer

Flensburg/Berlin (DAV). In einer Eigentümergemeinschaft kann es je nach Größe und Zusammensetzung öfter oder selten zum Eigentümerwechsel kommen. In einer großen Anlage, die gegebenenfalls sogar aus mehreren Häusern besteht, kann sogar der Verwalter den Überblick verlieren, wer Eigentümer ist und wer nicht – gerade dann, wenn seine Zustimmung zur Veräußerung nicht erforderlich ist. Um geordnete Verhältnisse zu schaffen gilt daher: nur wer im Grundbuch eintragen ist, ist auch mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer. Es steht aber den Eigentümern nun die Möglichkeit offen, im Rahmen einer Eigentümerversammlung eine kostenintensive Maßnahme verbunden mit der Zahlung einer Sonderumlage zu beschließen, den Zeitpunkt der Zahlung aber auf später zu verlegen. So kann im Herbst beschlossen werden, im kommenden Frühjahr die Fassadensanierung durchzuführen und den Zeitpunkt der Zahlung für die jeweiligen Sonderumlagen auf Ende Februar zu bestimmen. Kommt es dann in dieser Zwischenzeit zu einem Eigentümerwechsel ist der Ärger vorprogrammiert: Dem „alten“ Eigentümer fiel es natürlich nicht schwer, einer hohen Sonderumlage zuzustimmen, wenn er weiß, dass die Rechnung erst kommt, wenn der neue Eigentümer eingetragen ist. Oder muss er diesen Betrag selber noch zahlen, auch wenn er nicht mehr im Grundbuch steht? Oder ist der „neue“ Eigentümer an diesen Beschluss nicht gebunden?

Diesen Problemen widmet sich die Entscheidung des Landgerichts Flensburg vom 2. Februar 2018 (AZ.: 2 O 125/15), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

Hier ging es um die Kelleraußenwandsanierung die noch vom alten Eigentümer beschlossen wurde, die Zahlung jedoch bei dem neuen Eigentümer geltend gemacht wurde. Und dies zu Recht, so die Richter. Denn es kommt nur darauf an, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlung im Grundbuch eingetragen ist. Nur so kann es zu Rechtssicherheit kommen.

Es ist daher also jedem Wohnungseigentümer dringend zu empfehlen, sich vor dem Erwerb einer Immobilie umfassend zu informieren und insbesondere die Beschlusssammlung bei dem Verwalter einzusehen. Denn diese Beschlüsse geltend auch gegenüber dem Rechtsnachfolger fort und der neue Erwerber kann gerade nicht entgegenhalten, dass er hiervon nichts gewusst habe. Denn genau hierzu wird unter anderem dem Verwalter die Pflicht auferlegt, eine Beschlusssammlung zu führen.


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