Vorsätzliche Einladung durch Wohnungseigentümer – gefasste Beschlüsse sind nichtig

Kassel/Berlin (DAV). Zu den originären Pflichten eines Verwalters gehört die Vorbereitung, Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung. Hierbei hat er die gesetzlichen Vorschiften zu beachten. Wenn es zwischen den Eigentümern und dem Verwalter zu Streitigkeiten kommt, kommen immer wieder einzelne Eigentümer auf die Idee, die Dinge ohne den Verwalter regeln zu wollen. Aber ist das überhaupt möglich? Kann auch eine Eigentümerversammlung „hinter dem Rücken“ des Verwalters stattfinden?

In der Regel führt ein solches Verhalten nicht zum Ziel, so auch in einer Entscheidung des Amtsgericht Kassel vom 15. Februar 2018 (AZ.: 800 C 3197/17), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

In der Entscheidung hatte ein Eigentümer kurz nach Durchführung der jährlichen Versammlung auf Auftrag des Beirates zu einer weiteren, außerordentlichen Versammlung eingeladen, zu der auch neun von elf Eigentümern erschienen. Die in dieser Versammlung gefassten Beschlüssen wurden dann angefochten und dies mit Recht, so das Amtsgericht.

Der Auffassung der übrigen Eigentümer, es handele sich bei der Einladung durch den Eigentümer zwar um einen formellen Mangel – eigentlich hätte dies durch den Verwalter erfolgen müssen -, der aber in Anbetracht der großen Mehrheiten für die gefassten Beschlüssen keine Rolle spiele, folgte der Richter nicht. Es sei zwar die überwiegende Mehrzahl der Eigentümer anwesend gewesen und habe die Beschlüsse auch mehrheitlich gefasst; dennoch sei hier offensichtlich, dass bewusste und absichtlich gegen die gesetzlichen Vorgaben verstoßen wurde. Es wäre möglich gewesen in der turnusmäßigen Versammlung bereits die nächste Versammlung durch den Verwalter anzuberaumen; hier zeige bereits der zeitliche Ablauf, dass es hier im Wesentlichen darauf ankam, ohne die Verwaltung eine Versammlung durchzuführen. Zumindest wenn es sich wie hier um eine vorsätzliche Umgehung der Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts zum Zustandekommen von Beschlüssen handelt, sind diese gefassten Beschlüssen nichtig.

Das Vorhaben, ohne den Verwalter die Angelegenheiten der Gemeinschaft zu regeln blieb hier also ohne Erfolg.


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