Vermieterwechsel – an wen geht die Miete

Berlin/Berlin (DAV). Einer der Grundsätze im Deutschen Mietrecht lautet: Veräußerung bricht nicht Miete. Gemeint ist damit, dass der neue Eigentümer der Immobilie in den Mietvertrag eintritt und die gleichen Rechte und Pflichten zwischen den Mietparteien fortgelten. Treten keine weiteren Umstände hinzu – wie zum Beispiel Eigenbedarf beim neuen Vermieter – betrifft ein Vermieterwechsel den Mieter nicht. Zu beachten ist aber, bis wann an den alten und ab wann an den neuen Vermieter zu zahlen ist.

In diesem Zusammenhand verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.11.2017 (AZ.: 63 S 66/17).

Relevant wurde die Frage, an wen zu zahlen ist in der Entscheidung, da hier unter Bezugnahme auf einen Zahlungsrückstand die Kündigung des Mietvertrages vom neuen Eigentümer erklärt wurde. Der Mieter sah sich dagegen nicht im Zahlungsrückstand, da er die Miete weiter an den alten Eigentümer – hier die Zwangsverwalterin – gezahlt hatte. Diese Zahlungen hatten aber keine schuldbefreiende Wirkung, so das Gericht. Denn die gesetzlichen Vorschiften des Bürgerlichen Gesetzbuches halten genau für diesen Fall eine Regelung bereit: es kann noch so lange an den alten Vermieter gezahlt werden, bis der Mieter vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt. Sobald jedoch der Übergang nachweislich angezeigt wurde – wie auch in dem Fall des Landgerichts Berlin – zahlt der Mieter schlichtweg an den Falschen. In diesem Fall kann der (neue) Vermieter – wenn denn eine entsprechende Höhe erreicht ist – auch die Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Maßgeblich ist nach der gesetzlichen Vorschrift, ob die Anzeige vor oder nach dem 15. eines jeden Monats erfolgt.

„Insbesondere in dem Fall, in dem der Mieter schon befürchtet, der neue Eigentümer möchte ihn aus der Wohnung raus haben, ist Vorsicht geboten“, so Rechtsanwalt Michael Drasdo vom Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Und weiter: „In Zweifelsfall sollte rechtlicher Rat eingeholt werden und der Betrag kann in besonderen Fällen auch zunächst hinterlegt werden, um Rechtsnachteile zu vermeiden“.

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