Umlageschlüssel bei Betriebskosten der WEG

Berlin-Mitte/Berlin (DAV). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt das Mehrheitsprinzip. Sofern eine bestimmte Anzahl von Eigentümern für die Umsetzung von Maßnahmen ist, kommt ein Mehrheitsbeschluss zustande. Dies ist die Willensbildung der Gemeinschaft. Wenn ein solcher Beschluss dann gefasst wurde, muss der Verwalter diesen Willen in die Tat umsetzen.

Diese Willensbildung der Gemeinschaft ist nur in eingeschränkten Fällen gerichtlich überprüfbar, denn in vielen Fällen gibt es kein „richtig“ oder „falsch“. So können zum Beispiel verschiedene Maßnahmen einen Mangel gleich gut beseitigen oder verschiedenen Regelungen über die Nutzung des Gemeinschaftsgebrauchs getroffen werden.

Mit den Problemen einer solchen Ermessenentscheidung befasst sich auch die Entscheidung des Landgericht Frankfurt am Main vom 31. Mai 2018 (AZ.: 29 C 3/18), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) Bezug nimmt.

Die Gemeinschaft hatte beschlossen, die im Objekt anfallenden Müllkosten nach einem neuen Kostenschlüssel zu verteilen, so dass der Eigentümer der vorhandenen Gewerbeeinheit zunächst ein Viertel der Kosten zu tragen hat und die verbleibenden Kosten auf die übrigen Eigentümern nach deren Miteigentumsanteilen verteilt werden. Der Eigentümer der Gewerbeeinheit empfand dies als unbillig und erhob gegen den Beschluss Klage.

Diese war jedoch nicht erfolgreich. Das Gericht stellte fest, dass die Verteilung der Kosten zunächst Angelegenheit der Gemeinschaft sei und damit mehrheitlich festgelegt werden kann. Insofern stehe der Gemeinschaft ein Selbstorganisationsrecht zu. Der Einzelne könne sich gegen einen solchen Beschluss nur in Ausnahmefällen wehren, nämlich dann, wenn der gewählte Maßstab unbillig ist und den Einzelnen unbillig benachteiligt. Diese unbillige Benachteiligung müsse der Kläger nachweisen, was ihm nicht gelungen sei. Es sei vielmehr plausibel und nachvollziehbar, dass die Gewerbeeinheit mehr Müll verursache und ein Vorababzug daher auch gerechtfertigt sei. Da der gewählte Maßstab nicht willkürlich sei, unterliegt eine weitere Überprüfung des gewählten Maßstabes – ob dieser der gerechteste, der sinnvollste oder praktischste ist – nicht mehr dem Gericht. Die Gemeinschaft hat insoweit von ihrem Entscheidungsermessen zulässigerweise Gebrauch gemacht; der Beschluss war daher nicht aufzuheben.


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