Säumiger Mieter – wer einmal nicht zahlt, dem glaubt man nicht

Groß-Gerau/Berlin (DAV). Wird ein Mietvertrag geschlossen, so ist in fast allen Verträgen vereinbart, dass die Miete monatlich im Voraus zu zahlen ist. Es gibt also einen Zeitpunkt, ab dem sich der Mieter im Verzug befindet, ohne dass noch einmal eine Mahnung erfolgen müsste. Natürlich muss der Mieter den Rückstand und auch die weiteren Kosten, die durch seine verspätete Zahlung entstehen, übernehmen, wie z.B. die Anwaltskosten.

Aber was ist mit den folgenden Zahlungen? Der Vermieter hat aufgrund der schlechten Zahlungsmoral des Mieters gegebenenfalls berechtigte Zweifel an den zukünftigen Zahlungen. Kann er daher eine Klage auch für diese noch ausstehenden Beträge geltend machen? Oder nur für den bereits entstandenen Schaden?

Hierüber mussten die Richter des Amtsgericht Groß-Gerau in ihrer Entscheidung vom 18. Juli 2018 (AZ.: 63 C 15/17) urteilen, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) Bezug nimmt.

Hier hatte der Vermieter nach der Kündigung und Räumung der Wohnung direkt mit beantragt, festzustellen, dass der Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in der Zukunft verpflichtet ist. Eine Nutzungsentschädigung deshalb, da der Mietvertrag gekündigt war, der Mieter dennoch die Wohnung weiter nutze. Diese Beträge wurden dann aber pünktlich vom Mieter gezahlt und das Gericht musste nunmehr unter anderem entscheiden, ob dieser Klageantrag auf Feststellung zulässig und begründet war, als die Klage erhoben wurde.

Nein, so das Gericht – denn eine Klage auf zukünftige Leitung kann nur dann ausnahmsweise zulässig sein, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entzieht. Maßgeblich sei hierbei, dass sich der Mieter „entzieht“. Mit diesem Begriff, so der Richter, sei eine aktive Handlung verbunden, was sich aus der Idee herleiten lasse, dass diese Vorschrift für die sogenannten „Mietnomanden“ entwickelt wurde. Alleine die Tatsache, dass jemand das Geld nicht oder nicht pünktlich aufbringen kann, um seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, reicht gerade nicht aus. Dies ist kein aktives Handeln, also ein „sich entziehen“, sondern vielmehr ein passives Verhalten. Es ist daher kein Ausnahmefall gegeben, wenn ein Mieter in Verzug gerät, der rechtsfertigen würde, eine Feststellungsklage – mit entsprechenden Kosten zu Lasten des Mieters – zu erheben. Der Vermieter muss auch in einem solchen Fall zunächst abwarten, dass die jeweiligen Zahlungen fällig sind, kann dann aber selbstverständlich den säumigen Betrag unverzüglich einklagen.

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