Nur bei exakt dem identischen Verwalter sind Alternativangebote entbehrlich

Frankfurt/Berlin (DAV). Ein Grundsatz in der Rechtsprechung zum Wohnungseigentum ist, dass bei Beschlüssen über Auftragsvergaben mindestens drei verschiedene Angebote durch den Verwalter eingeholt werden müssen. Dies gilt bei Verträgen oder Aufträgen ab einem entsprechenden Volumen, wobei dieses vom Einzelfall abhängt. Bei einer kleinen Gemeinschaft kann schon die Anschaffung von Gartengerät im Verhältnis zu den Ein- und Ausnahmen des Jahres eine erhebliche Kostenposition darstellen. In einer WEG, die aus mehreren Hochhäusern besteht, ist dies sicher nicht der Fall. Durch die drei verschiedenen Angebote soll der Eigentümer die Möglichkeit haben, seine Entscheidung zu treffen. Denn nur, wenn man verschiedene Angebote vergleicht, kann man die für sich beste Entscheidung treffen.

Von diesem Grundsatz der Alternativangebote macht die Rechtsprechung Ausnahmen, so auch, wenn der gleiche Verwalter erneut bestellt werden soll. In diesem Fall geht es vielmehr darum, die bekannte und bewährte Verwaltung erneut zu bestätigen. Es ist in diesem Fall nicht von entscheidender Bedeutung, zu welchem Preis die übrigen Anbieter auf dem Markt die Verwaltung anbieten. Man entscheidet sich bewusst erneut für die gleiche Verwaltung, da diese in der Vergangenheit immer zur mehrheitlich Zufriedenheit der Eigentümer gearbeitet hat.

Diese Ausnahme soll aber nur dann Anwendung finden, wenn es sich auch tatsächlich um exakt den gleichen Verwalter handelt, stellt nunmehr das Landgericht Frankfurt/Main in seinem Urteil vom 26. März.2018 (AZ.:2-13 S 27/17) fest, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

Hier war es so, dass bisher eine Einzelperson – also Herr XY – die Verwaltung übernommen hatte. Dieser hatte nunmehr eine GmbH gegründet und wollte als Geschäftsführer die Verwaltung weiterführen. Da könnte man meinen, es ist ja dieselbe Person, die tatsächlich verwaltet, es mache also keinen Unterscheid. Dies dachte sich auch der Verwalter und ließ ohne Alternativangebote über seine Wiederwahl beschließen.

Keineswegs, so dass Landgericht Frankfurt/Main, denn wenn nunmehr die juristische Person – also die GmbH – beauftragt ist, heißt es ja nicht automatisch, dass der Geschäftsführer gleich bleibt. Dieser kann vielmehr nach Belieben ausgetauscht werden, so dass die Situation hier eher mit der einer Neuwahl vergleichbar ist. Es hätten daher auch hier Alternativangebote eingeholt werden müssen. Der gefasste Beschluss entsprach daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.


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