Mietminderung bei Geschäftsschließung – ja, nein oder vielleicht?

Pinneberg/Berlin (DAV). Die Coronakrise zieht sich weiter, ein Lockdown folgt dem anderen. Die Motivation lässt weiter nach, die Reserven sind aufgebraucht. Besonders die Gewerbetreibenden sind von den Schließungen der Geschäfte und Restaurants erheblich betroffen, zumal die staatlichen Hilfen zwar zugesagt, aber teilweise verzögert ausgezahlt werden. Es verwundert daher nicht, dass immer mehr gewerbliche Mieter Schwierigkeiten haben, die Mieten zu zahlen. Wie ist dies rechtlich zu beurteilen? Berechtigt die Schließung aufgrund einer behördlichen Anordnung oder aufgrund gesetzlicher Vorgaben eine Mietminderung? Diese Fragen sind nicht abschließend geklärt.

„Bei den Gerichten werden zurzeit verschiedenen Auffassungen vertreten“, so Rechtanwalt Michael Drasdo, Mitglied im Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) und Vorsitzender des Gesetzgebungsausschusses für Mietrecht und Immobilien.

„Eine absolute Rechtsicherheit gibt es für Mieter und Vermieter zurzeit leider nicht, weder in die eine noch in die andere Richtung. Es gibt Urteile von Amtsgerichten, die eine Mietminderung als gerechtfertigt erachten, da aufgrund der gesetzgeberischen Schließung die Räume zur Nutzung für den vereinbarten Zweck nicht mehr tauglich sind. So hat es das Amtsgericht Pinneberg in seiner Entscheidung von 17.11.2020 (AZ.: 81 C 18/20) ausgeführt. Auch das Landgericht München I hat schon in diese Richtung entschieden, ebenso das Landgericht Mönchengladbach.“ Dennoch können sich die Mieter nicht auf diese Urteile verlassen. „Auch in die andere Richtung gibt es ausreichende Urteile der Landgerichte, z. B aus Frankfurt am Main, Lüneburg, Stuttgart und Heidelberg. Diese sehen den Wegfall des Umsatzes ausschließlich in der Risikosphäre des Mieters, für eine Mietminderung ist daher nach Auffassung dieser Gerichte kein Raum“, so Rechtsanwalt Michael Drasdo.

Bei der Frage, ob die Miete gemindert werden kann oder nicht, herrscht noch also keine Klarheit. Es muss der jeweilige Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände und auch der Risiken – wie der drohenden Kündigung aufgrund der Nichtzahlung – beurteilt werden, wobei sicherlich eine anwaltliche Beratung sinnvoll ist.

Auch in nächster Zeit ist mit einer abschließenden Beantwortung dieser Rechtsfrage aufgrund eines Urteils des Bundesgerichthofes nicht rechnen, da ein Rechtstreit über diese Frage dort (noch) nicht anhängig ist. Hilfe könnte vom Gesetzgeber kommen: am 17.12.2020 wurde eine Gesetzesänderung beschlossen, wonach für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, künftig gesetzlich vermutet werden soll, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit sollen aber zunächst nur die Verhandlungen zwischen Gewerbemietern beziehungsweise Pächtern und Eigentümern vereinfacht werden; ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen zu einer Mietminderung berechtigt sind, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden.


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