Keine Weisungsbefugnis des Verwaltungsbeirates

Frankfurt/Berlin (DAV). Die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft werden durch den Verwalter ausgeführt. Er ist derjenige, der nach außen auftritt und z. B. Verträge mit Dritten schließt. Hierbei muss den Eigentümern bewusst sein, dass er nicht sein Geld ausgibt und auch nicht sein Eigentum betroffen ist. Berechtigterweise haben daher die Eigentümer ein Interesse daran, das Schalten und Walten des Verwalters zu prüfen und zu vielleicht auch zu kontrollieren. Hierfür ist der Verwaltungsbeirat der richtige Ansprechpartner, er soll als Schnittstelle zwischen den Eigentümern und der Verwaltung dienen. Aber wie weit gehen die Befugnisse und Kompetenzen des Beirates? Kann er Anweisungen erteilen? Und wenn ja, wem gegenüber?

Mit diesen Fragen beschäftigt sich die Entscheidung des Landgericht Frankfurt am Main vom 2. September 2019 (AZ.:2-09 S 51/18), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

Das Gericht stellt hier klar die Grenzen der Befugnisse fest. Der Verwaltungsbeirat habe eine vorbereitende und beratende Funktion, z. B: bei der Vorbereitung der Eigentümerversammlung oder bei der Mitarbeit zur Auswertung von Sanierungsangeboten. Dahingegen ist er nicht berechtigt, Weisungen an den Verwalter oder aber auch an die übrigen Miteigentümer zu erteilen. Im Umkehrschluss heißt das, dass der Verwalter auch nicht verpflichtet ist, solchen Weisungen des Beirates Folge zu leisten. Auch eine explizite Überwachung des Verwalters kommt nach den gesetzlichen Vorgaben nicht in Betracht. Etwas anderes kann immer dann gelten, wenn eine besondere Regelung in der Teilungserklärung der Gemeinschaft aufgenommen wurde. Das Gesetz gibt dahingegen lediglich vor, dass der Beirat vor Beschlussfassung den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Rechnungslegung und auch die Kostenanschläge zu prüfen habe.

Letztlich ist die Befugnis des Beirates somit nicht so umfassend, wie dies von manchen Mitgliedern und Vorsitzenden in Einzelfall vielleicht gewünscht wäre. Es handelt sich vielmehr auch „nur“ um Wohnungseigentümer, die eine besondere Aufgabe übernommen haben. Keinesfalls kann der Beirat dagegen den übrigen Eigentümern oder auch dem Verwalter ein bestimmtes Vorgehen vorschreiben.


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