Instandhaltung kann auch für andere Maßnahmen verwendet werden

Köln/Berlin (DAV). In einer Eigentümergemeinschaft zahlen die Eigentümer einen monatlichen Beitrag, das sogenannte Hausgeld. In der Regel existiert ein Wirtschaftsplan, aufgrund dessen die Eigentümer einen monatlichen Vorschuss an die Gemeinschaft zahlen, aus dem die laufenden Kosten der Liegenschaft, gezahlt werden und die endgültig im Rahmen einer Jahresabrechnung verrechnet werden. Bestandteil dieser monatlichen Zahlungen sind neben den laufenden Kosten auch Zahlungen auf die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Das Gesetz schreibt explizit vor, dass es zu den Aufgaben des Verwalters gehört, für die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zu sorgen. Hierdurch soll, falls größere Maßnahmen in der Liegenschaft anstehen, für ausreichende Liquidität gesorgt werden. Die Gemeinschaft spart also für den Fall, dass etwas saniert oder Instand gesetzt werden muss. Diese Gelder werden also für einen bestimmten Zweck angespart, was im Umkehrschluss bedeutet, dass der Verwalter grundsätzlich nicht befugt ist, diese Rücklage für andere Zwecke zu verwenden. Aber was tun, wenn die Gemeinschaft genug auf ihrem Instandhaltungskonto angespart hat und zum Beispiel die laufenden Hausgelder nicht gezahlt werden? Darf der Verwalter dann unter bestimmten Umständen an das Geld aus der Rücklage?

Mit diesen und weiteren Fragen zur Instandhaltungsrücklage beschäftigt sich die Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 8. Oktober 2019 (AZ.: 215 C 45/19), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

Das Gericht musste hier über einen Beschluss entscheiden, wonach der Verwalter zum einen berechtigt wurde, Gelder aus der Instandhaltungsrücklage anderweitig zu verwenden und zum anderen der Verwalter angewiesen wurde, den entnommenen Betrag aus der Rücklage auszubuchen. Ein Eigentümer hat diese Beschlüsse angefochten, da er der Meinung war, die zweckwidrige Nutzung der Gelder aus der Rücklage sei nicht möglich; das Institut der Rücklagenbildung werde dadurch ausgehöhlt. Diese Auffassung vertrat das Gericht jedoch nicht. Es war der Meinung, dass es unter Einhaltung bestimmter Mindestanforderungen möglich ist, die Gelder aus der Rücklage für andere Zwecke zu verwenden. Hierbei muss aber – so das Gericht – klargestellt werden, dass diese anderweitige Nutzung nur temporär und der Höhe nach limitiert erfolgen wird. Dem Verwalter darf kein Freibrief erteilt werden, der einer vollkommenen Aufhebung der Zweckbindung gleich käme. Es muss immer eine „eiserne Reserve“ aus der Rücklage stehen bleiben. Wenn dann diese Eckpunkte bei einer Beschlussfassung berücksichtigt werden, steht es im Ermessen der Gemeinschaft diese Gelder zu verwenden, z.B. um nicht gezahlte Hausgelder auszugleichen. Der Verwalter muss in einem solchen Fall gut vorbereitet in die Versammlung gehen und immer im Auge behalten, dass ein Grundstock in der Gemeinschaft verbleibt. Andernfalls riskiert er, dass der Beschluss aufgehoben wird.


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