Fenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum

Köln/Berlin (DAV). Wichtiges Thema in jeder Eigentümergemeinschaft sind die Kosten. Spätestens wenn es zu der Frage kommt, wer welche Kosten zu tragen hat, entsteht Diskussionsbedarf in der Gemeinschaft und der Verwalter ist gut beraten, sich bereits im Vorfeld darüber eine Meinung zu bilden. Aber wie kann der Verwalter sich hier schlau machen? Welche Hilfen geben ihm das Gesetz oder die Regelungen in der Teilungserklärung?

Mit diesen Fragen beschäftigt sich die Entscheidung des Landgerichts Köln vom 11. Oktober 2018 (AZ.: 29 S 56/18), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist.

In der Entscheidung ging es wie so oft um die Kosten für Fenster. Diese wurden instandgesetzt und die Kosten hierfür zunächst von dem Verwalter aus der Kasse der Gemeinschaft gezahlt. Hiermit war die Mehrheit der Eigentümer nicht einverstanden und es wurde ein Beschluss gefasst, dass der Eigentümer, in dessen Wohnung sich die reparierten Fenster befinden, diese Kosten in die Gemeinschaftskasse zurückzahlen solle. Damit war wiederum dieser Eigentümer nicht einverstanden und erhob gegen den Beschluss Klage, mit dem Ziel, diesen aufzuheben.

Er war der Auffassung, dass es sich bei den Fenstern um Gemeinschaftseigentum handle und er daher kein Geld zurückzahlen müsse. Es sei gerade alles genau richtig gehandhabt worden, als die Kosten von der Gemeinschaft getragen wurden. Die übrigen Eigentümer meinten dahingehend, dass eine Regelung aus der Teilungserklärung hier maßgeblich sei. Danach sei jeder Eigentümer zu der alleinigen Instandhaltung auch der Teile des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, die nur seinem Sondereigentum dienen oder an denen dem Eigentümer das alleinige Gebrauchsrecht zustehe.

Das Landgericht hatte nun über die Frage zu entscheiden, ob die Fenster von dieser Regelung erfasst sind und somit der einzelne Eigentümer die Kosten zu tragen hat. Im Ergebnis vereinten die Richter dies und gaben dem Kläger Recht. Denn die gesetzliche Regelung, dass es sich bei den Fenstern um Gemeinschaftseigentum handelt, wird hier nicht durch die Teilungserklärung außer Kraft gesetzt. Grundsätzlich kann eine solche Kostenregelung zwar in einer Teilungserklärung aufgenommen werden, hier ist sie aber als enge Ausnahmeregelung zu verstehen. Die Regelung sage, so die Richter, dass hier Ausschließlichkeit erforderlich sei, also hier die Fenster ausschließlich dem Sondereigentum des betroffenen Eigentümers dienen dürfen. Das sei aber gerade nicht der Fall, da Fenster auch der Abgeschlossenheit des gesamten Gebäudes dienen und Bestandteil der Fassade sind. Es kann daher nicht im Interesse der übrigen Eigentümer sein, dass einzelne Eigentümer die Fenster nach ihrem eigenen Gutdünken austauschen, reparieren oder im umgekehrten Fall verrotten lassen.

Für die Eigentümer und auch den Verwalter bleibt der Schluss: handelt es sich nicht um eine eindeutige und klare Regelung im Falle der Kostenübertragung, bleibt es bei den gesetzlichen Grundsätzen. Und danach sind die Kosten für das Gemeinschaftseigentum von allem Eigentümer zu tragen.


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