Erheblicher Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot kann alle Modernisierungsmaßnahmen betreffen

Berlin/Berlin (DAV). Klimaschutz ist das aktuelle Thema, jeder ist davon betroffen, auch das Mietrecht ist hier keine Ausnahme. Um die Modernisierung und damit die Effizienz von älteren Gebäuden zu fördern, hat der Gesetzgeber schon vor längerer Zeit Regelungen aufgenommen. Sofern der Vermieter sich entscheidet, in sein Eigentum zu investieren, kann er diese Kosten unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umlegen. Wesentlich ist hierbei, dass es sich nicht nur um sowieso geschuldete Instandsetzungs- oder Reparaturkosten handelt, sondern durch die Maßnahmen auch tatsächlich Energie eingespart wird. Paradebeispiel ist die Dämmung der Außenwand, durch die weniger geheizt werden muss, um die gleichen Temperaturen in den Räumen zu erreichen. Für den Mieter stellen diese Maßnahmen aber eine erhebliche Belastung dar. Eine Deckelung der Umlage nach oben ist grundsätzlich zunächst nicht vorhanden, es ist daher für alle Beteiligten erheblich im Vorfeld die richtigen Schritte zu prüfen und sich über den Umfang und die Verteilung der Kosten im Klaren zu sein.

Dies zeigt sich auch in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 6. September 2018 (AZ.: 67 S 342/18), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.

Hier hatte der Vermieter im Wesentlichen den Austausch der Fenster und die Anbringung der Dämmung geplant, war aber offensichtlich weit über das Ziel hinausgeschossen. Das Gericht konnte die Verstrickung des Vermieters mit der beauftragten Firma bestätigen und darüber hinaus bestätigte der Sachverständige, dass die Kosten, die für die geplanten Maßnahmen veranschlagt waren, erheblich überhöht waren. Die angemessen Kosten wurden eklatant überschritten. Deshalb kam das Gericht hier zu dem Schluss, dass die mit den Modernisierungsmaßnahmen beauftragte Firma und der Vermieter zusammenarbeiteten, um ihren Gewinn zu maximieren und dabei die besondere Situation des Mieters auszunutzen, da dieser ein besonderes Interesse hat, seine Wohnung zu behalten. Hierbei war es nach Auffassung des Gerichts auch gerade nicht mehr maßgeblich, ob diese unbilligen und überhöhten Kosten auf alle Maßnahmen zutrafen oder ob ein Teil der Kosten tatsächlich gerechtfertigt war. Nach Auffassung der Richter handelte der Vermieter hier sittenwidrig, er wollte seinen Mieter letztlich betrügen. Daher hätte er sich von dieser „infizierten“ Erklärung insgesamt lossagen müssen und eine ganz neue Erklärung – mit den tatsächlichen Kosten – abgeben müssen. Der Mieter musste somit gar keine Erhöhung – auch nicht die wirklich angemessenen Kosten – gegen sich geltend lassen. Ob das auch der Fall ist, wenn der Vermieter nur aus Versehen falsche oder überhöhte Kosten in seine Berechnung mit aufnimmt, hat das Gericht hier offen gelassen.


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