Entlastung des Verwalters – nur für bekannte Verstöße

Krefeld/Berlin (DAV). Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Regel eine Verwaltung bestimmt. Diese erstellt die Abrechnung, verfügt über Gelder, vergibt Aufträge und vieles mehr. Es muss also zwischen der Gemeinschaft und den Eigentümern ein Vertrauensverhältnis bestehen. Um die Tätigkeit des Verwalters transparent zu halten, erstellt dieser einmal jährlich eine Abrechnung und lässt diese in der Regel vom Eigentümer oder auch dem Beirat zumindest in Stichproben prüfen. Wenn dann ein Beschluss über die Abrechnung gefasst wird und diese als richtig und auch schlüssig erachtet wird, möchte der Verwalter sich entlasten lassen. Aber was bedeutet die Entlastung des Verwalters? Kann er danach nicht mehr in Anspruch genommen werden, egal was kommt?

In diesem Zusammenhang verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Landgerichts Krefeld vom 3. Mai 2017 (AZ: 7 O 20/16).

In der Entscheidung war ein positiver Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für seine gesamte Tätigkeit im abgelaufenen Wirtschaftsjahr gefasst worden. Fünf Jahre später wechselte die Verwaltung, und der neue Verwalter setzte die Gemeinschaft darüber in Kenntnis, dass der Angestellte der vorherigen Verwaltung Gelder offensichtlich fehlerhaft gebucht habe. Insgesamt waren über 10.000 Euro vom Konto der Gemeinschaft verschwunden. Die Gemeinschaft verklagte die ehemalige Verwaltung auf Erstattung dieser Beträge. Neben weiteren Argumenten bezog sich diese auf die erteilte Entlastung und gab an, es könnte für den Zeitraum bereits deshalb keine Forderung mehr geltend gemacht werden.

Das Gericht stimmt hier teilweise zu. Denn grundsätzlich bedeutet die Entlastung die Billigung der Verwaltertätigkeit und befreit den Verwalter von der Pflicht zur Erklärung über diese Vorgänge. Dies gilt, soweit hiervon die Eigentümer bei der Beschlussfassung über die wesentlichen Umstände Bescheid wussten oder diese zumindest hätten kennen müssen. Es muss daher für jeden Einzelfall – hier jede Buchung – entschieden werden: Hätte diese Unstimmigkeit bei der Prüfung der Abrechnung auffallen müssen oder nicht. Hierbei dürfen keine erhöhten Anforderungen an die Prüfer gestellt werden. Fach- und Spezialwissen darf nicht vorausgesetzt werden. Diese Voraussetzungen wurden in dem konkreten Fall für einen Teil der falschen Buchungen bejaht, für andere wiederum verneint.

Will also die Gemeinschaft nach erteilter Entlastung noch Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen, muss sie sich stets fragen, ob der Fehler oder die Unstimmigkeit bereits bei der Beschlussfassung über die Entlastung bekannt war oder – bei sorgfältiger Prüfung – hätte bekannt sein müssen. Nur dann kann der abgeschlossene Zeitraum noch einmal erneut geprüft werden.

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