Baulärm als Minderungsgrund

Berlin/Berlin (DAV). Nur wenn eine Wohnung zu 100 Prozent in Ordnung ist, muss der Mieter auch 100 Prozent der Miete zahlen. Ist dahingegen der Gebrauch beeinträchtigt, so ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Zum einen muss er dazu den Mangel beim Vermieter anzeigen, zum anderen darf es sich nicht nur um völlig unwesentliche Beeinträchtigungen handeln. Ist zum Beispiel im kleinen Abstellraum ein Mangel vorhanden, ist das weniger störend und beeinträchtigend als im Schlaf- oder Wohnzimmer, in dem sich der Mieter dauerhaft aufhält. Aber was ist mit Beeinträchtigungen, die durch Dritte verursacht werden? Wenn zum Beispiel durch Baumaßnahmen im öffentlichen Raum der Zugang zur Wohnung erschwert wird oder aber Baulärm entsteht? Mit der letztgenannten Frage beschäftigt sich eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 15. Januar 2019 (AZ.: 67 C 309/18).

In der Entscheidung wurde auf dem Nachbargrundstück des Mieters eine Tiefgarage zunächst abgerissen und dann ein Hochhaus neu errichtet. Hierdurch war es über einen längeren Zeitraum zu erheblichen Baulärm gekommen, den der Mieter nicht weiter entschädigungslos hinnehmen wollte. Er minderte daraufhin die Miete. Zu Recht, so die Richter. Denn die von dem Nachbargrundstück erheblichen Bauimmissionen, vor allem die Lärmbeeinträchtigung, stellen einen Mietmangel dar. Unerheblich ist dabei der Einwand des Vermieters, dass er auch keine Handhabe gegen diese Beeinträchtigung habe und Verursacher nicht er, sondern vielmehr ein Dritter sei. Dies sei bereits höchstrichterlich in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10. Februar 2010 (AZ.: VIII ZR 343/08) festgelegt. Denn die Minderung der Miete ist gerade nicht als Bestrafung des Vermieters gedacht, vielmehr soll hierdurch das Gleichgewicht der beiden gegenüberstehenden Pflichten wieder hergestellt werden: unabhängig warum und von wem die Beeinträchtigung ausgeht, soll der Mieter nur für eine völlig mangelfreie Wohnung auch die gesamte Miete schulden. Nicht wichtig ist dabei, wer Verursacher der Störung ist.

„Diese Entscheidung ist mit Vorsicht zu genießen“ so Rechtsanwältin Beate Heilmann, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Es wird in anderen Entscheidungen der Landgerichte die Minderung wegen Baulärms und wohl auch Lärms vom Nachbargrundstück ausgeschlossen. Solange eine einheitliche oder höchstrichterliche Rechtsprechung nicht existiert, muss der Mieter damit rechnen, dass ihm ein Minderungsrecht nicht zugesprochen wird. Dies ist insbesondere für den Mieter gefährlich: behält er die Miete aufgrund eines vermeintlichen Mangels ein, wird ein solcher aber vom Gericht abgelehnt, wendet sich das Blatt. Der Mieter ist dann mit Mietzahlungen im Rückstand und muss eventuell sogar mit einer Kündigung rechnen.“


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