Alte Heizung – Modernisierung oder Instandsetzung?

Berlin/Berlin (DAV). Die Frage, ob es sich bei einer vom Vermieter vorgenommenen Reparatur um eine Instandsetzung oder um eine Modernisierung handelt, ist sowohl für den Mieter als auch den Vermieter entscheiden. Die Konsequenzen sind erheblich – bei einer Instandsetzung handelt es sich um Kosten, die der Vermieter aufbringen muss und die er aus eigenen Mitteln zahlen muss. Handelt es sich dagegen um Modernisierungsmaßnahmen sind diese nach der Auffassung des Gesetzgebers besonders förderungswürdig und der Vermieter kann diese Kosten auf den Mieter umlegen. Da mit diesen Maßnahmen auch erreicht werden soll, dass weniger Energie verbraucht wird, soll der Mieter an dieser Stelle wieder sparen können. Aber wann ist es noch Instandsetzung? Und wann schon Modernisierung?

Mit dieser Frage musste sich das Landgerichts Berlin anlässlich eines alten Heizkesselns in seiner Entscheidung vom 18. Dezember 2017 (AZ.: 64 C 73/17), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) verweist, auseinandersetzen. .

In der Entscheidung kam es aufgrund des alten und defekten Heizkessels immer wieder zu Ausfällen der Heizungsanlage gekommen. Der Vermieter entschied sich, einen neuen einzubauen, der unter energetischen Gesichtspunkten sehr viel sparsamer und moderner war und wollte diese Kosten auf den Mieter umlegen. Hiermit war dieser nicht einverstanden, so dass letztlich das Gericht entscheiden musste.

Und die Richter gaben auch in der zweiten Instanz dem Mieter Recht. Auch wenn der Austausch zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem der Heizkessel nicht defekt war und die Anlage störungsfrei lief, handelte es sich nach der Auffassung der Richter dennoch um eine Instandsetzung. Die Tatsache, dass der Kessel sehr alt und störanfällig sei und in der Heizperiode schon mehrfach ausgefallen sei, reichte dem Gericht. Eine perspektivische Einschätzung, ob der Heizkessel in Zukunft wieder funktionieren werde, wie es der Vermieter behauptete, sei nicht realistisch und auch unerheblich. Allein die Defekte in der Vergangenheit reichten aus, um die Maßnahme als Instandsetzung einzuordnen, so dass der Vermieter die Kosten hierfür selber tragen musste.

Es ist also daher manchmal ratsam, bereits schon vorher in Neuanschaffungen zu investieren, zumindest, wenn eine Umlage als Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter gewünscht wird.


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