Die Frage, ob ein Mieter Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen muss, stellt eine der wichtigsten Fragen im Mietrecht dar. Nach dem Gesetz gehört die Durchführungen der Schönheitsreparaturen zu den Pflichten des Vermieters. In den meisten Mietverträgen, insbesondere den käuflich zu erwerbenden Formularmietverträgen, ist vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. An die Wirksamkeit dieser Regelung, die vom Grundgedanken des Gesetzes abweicht, werden vom BGH hohe Anforderungen gestellt. Dies vor dem Hintergrund, dass sich der Vermieter nicht zu sehr entlasten und der Mieter nicht zu sehr belastet werden soll. Entscheidend ist dabei, ob der Inhalt des Mietvertrags (die Klausel) nach den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen wirksam ist. In diesem Bereich sind in jedem Einzelfall viele Details zu beachten, sodass im Zweifel anwaltlicher Rat zu empfehlen ist. Diese Darstellung hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine fachkundige Beratung. Insbesondere können weitere Änderungen der Rechtsprechung erfolgen, die aktuell wirksame Regelungen für unwirksam erklären.
Unter Schönheitsreparaturen versteht man das malermäßige Überarbeiten der Mietsache, das erforderlich ist, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (BGH WuM 2009, 286). Das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden gehört ebenso wenig dazu wie das Auswechseln des vermietereigenen Teppichbodens oder des Kellerraums. Auch für Schäden, welche auf der normalen Abnutzung beruhen, ist der Mieter nicht verantwortlich. Die Renovierungsarbeiten sind in fachmännischer Ausführung in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das heißt, dass der Mieter durchaus Eigenleistungen erbringen kann, wenn er über gute handwerkliche Fähigkeiten verfügt. Der Mieter darf jedoch nicht laienhaft oder fehlerhaft renovieren. Vertragsbestimmungen, die vorgeben, dass ausschließlich Fachkräfte tätig werden müssen, sind unwirksam.
Für die Feststellung der Wirksamkeit der Klauseln zu Schönheitsreparaturen ist wichtig, ob der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses in eine renovierte oder unrenovierte Wohnung zieht. Denn nach einer neueren Entscheidung des BGH kann die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann wirksam sein, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wurde (BGH NJW 2015, 1594). Dies wird damit begründet, dass der Mieter bei der Übernahme einer unrenovierten Wohnung auch die Abnutzungen des Vormieters beseitigen müsste, wenn er die Schönheitsreparaturen durchführen müsse. Eine solche Klausel kann nur wirksam sein, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Eine Klausel mit der Verpflichtung des Mieters, die Wohnung bei Einzug zu renovieren, ist unwirksam.
Alle hinsichtlich Schönheitsreparaturen im Mietvertrag verwendeten Klauseln sind an dem Grundsatz zu messen, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen soll, als er selber verwohnt hat. Dem Mieter darf also nicht zu viel auferlegt werden und er darf nicht mit Schönheitsreparaturen belastet werden, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen.
Unwirksam ist eine Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter anhand eines starren Fristenplans vorsieht, da ansonsten die Möglichkeit der Prüfung der Erforderlichkeit im Einzelfall abgeschnitten würde (BGH NJW 2004, 3775). Ein starrer Fristenplan liegt dann vor, wenn im Mietvertrag festgelegt wird, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt oder dem Ablauf einer bestimmten Zeit eine Renovierung erfolgen muss und eine Verlängerung der Fristen im Ausnahmefall nicht zugelassen ist (Bsp.: „alle 3 Jahre renovieren“).
Demgegenüber müssen vorformulierte „weiche“ Fristenpläne so abgefasst sein, dass der konkrete Renovierungsbedarf der einzelnen Räume Berücksichtigung findet. Das wird durch Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „in der Regel“ oder „üblicherweise“ deutlich gemacht. Der Fristenplan darf somit nur den Charakter einer unverbindlichen Orientierungshilfe haben, von der im Einzelfall auch nach oben abgewichen werden kann (vgl. BGH NJW 2015, 1871, 1873).
Als Anknüpfungspunkt für eine angemessene Renovierungsfrist gilt, jedenfalls für vor 2008 geschlossene Mietverträge, die Regelungen des Fristenplans des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976. Danach sind Küchen, Bäder und Duschen im Allgemeinen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren. Für Mietverträge, die ab 2008 geschlossen wurden, sind möglicherweise nur noch längere Fristen wirksam. In solchen Formularverträgen werden häufig Fristen von 5,8 und 10 Jahren für die oben genannte Raumaufteilung angegeben.
Unwirksam ist eine Klausel dann, wenn dem Mieter kürzere Renovierungsfristen als im Muster von 1976 auferlegt werden.
Haben die Parteien eine wirksame Vereinbarung geschlossen, kann der Vermieter den Mieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis verklagen. Renoviert der Mieter die Wohnung beim Auszug trotz wirksamer vertraglicher Verpflichtung nicht oder nicht fachgerecht, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.
Klauseln, die den Mieter verpflichten, spätestens zum Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten auszuführen, sind wirksam, wenn sie auf einen weichen Fristenplan Bezug nehmen (BGH NJW 2006, 1728). Renovieren muss der Mieter dann nur, wenn die Fristen für die turnusmäßige Schönheitsreparatur zum Zeitpunkt des Auszuges unerledigt abgelaufen sind.
Klauseln, die eine Renovierung verpflichtend zum Zeitpunkt des Auszugs vorsehen, sind zumindest dann unwirksam, wenn Schönheitsreparaturen während der Mietzeit unberücksichtigt bleiben (BGH WuM 2007, 682).
Ist die im Mietvertrag verwendete Klausel unwirksam, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen. Es bleibt bei der gesetzlichen Ausgangslage, dass der Vermieter die Arbeiten vorzunehmen hat. Das Risiko der Verwendung einer unwirksamen Klausel trägt somit, den gesetzlichen Regeln entsprechend, der Vermieter. Für den Fall, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, obwohl die mietvertragliche Regelung unwirksam ist, hat er einen Anspruch auf Kostenerstattung. Der Erstattungsanspruch unterliegt der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (siehe Verjährung).
Nach der Rechtsprechung des BGH sind auch sog. Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endet, unwirksam. Durch eine solche Klausel wird nämlich von dem Mieter verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (BGH NJW 2015,1871). Für den Mieter ist jedoch bei Vertragsschluss nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, erreicht sein wird. Das führt dazu, dass alle Quotenklauseln unwirksam sind. Mieter, die aufgrund einer solchen Klausel einen Betrag an den Vermieter gezahlt haben, können diesen zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch unterliegt jedoch der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (siehe Verjährung).
Im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung der Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen darf dem Mieter der Farbton der Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis nicht vorgegeben werden. Während der Mietzeit darf der Mieter das Mietobjekt in Art und Farbe frei gestalten, so lange es nicht beschädigt wird. Vertragliche Klauseln, die ihn darin beschränken, sind unwirksam. Bei Rückgabe der Mietsache muss diese sich jedoch in einem wiedervermietbaren Zustand befinden. Daher kann eine Farbwahlklausel wirksam sein, wenn sie sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt. Der Vermieter darf farblich neutrale, dem allgemein üblichen Farbgeschmack entsprechende Farbtöne fordern.
