Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter unter bestimmten Umständen eine Erhöhung der monatlichen Miete verlangen.
Der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete setzt gem. § 558 b BGB eine entsprechende Änderung des Mietvertrags, also eine Einigung zwischen den Parteien voraus. Der Vermieter kann gem. § 558 BGB die Zustimmung des Mieters (bzw. aller Mieter bei Wohngemeinschaften etc.) zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung ist, dass die Miete beim Zustimmungsverlangen seit einem Jahr unverändert ist, die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und sich die Miete innerhalb der letzten drei Jahre nicht um mehr als 20% erhöht hat, § 558 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird über die Miete in vergleichbaren Wohnungen ermittelt, wobei auf die Mieten abgestellt wird, die in den vorherigen 4 Jahren vereinbart wurden, § 558 Abs. 2 BGB. Der Durchschnittswert kann auch aus dem Mietspiegel, § 558c BGB oder einem Sachverständigengutachten entnommen werden, an dessen Werten sich der Vermieter orientiert. Für eine möbliert vermietete Wohnung ist ein Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig.
Zu der Frage der Verbindlichkeit der tatsächlichen Mietfläche im Rahmen der Mieterhöhung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und festgestellt, dass es im Rahmen einer Mieterhöhung ausschließlich auf die tatsächliche und nicht etwa auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt, selbst wenn die Abweichung beider Werte nicht mehr als 10 % beträgt (BGH NJW 2016, 239).
Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen, das heißt Fax, Email oder Kopie reichen aus. Der Absender muss erkennbar, das Schreiben aber nicht persönlich unterschrieben sein. Weiterhin muss die Mieterhöhung begründet werden um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Rechtmäßigkeit des Verlangens zu prüfen. Dazu kann der Vermieter auch drei vergleichbare Wohnungen bestimmen und deren Miethöhe angeben. Ein Erhöhungsschreiben, das den Mieter weniger als 12 Monate nach dem Wirksamwerden der vorherigen Mieterhöhung erreicht, bewirkt keine Mieterhöhung.
Die Erhöhung der Miete tritt nicht automatisch ein, sondern nur dann, wenn der Mieter dem zustimmt oder wenn er gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Der Mieter hat für die Zustimmung eine Überlegungsfrist von bis zu 3 Monaten. Diese Frist beträgt den ganzen Monat, in dem er das Mieterhöhungsschreiben bekommt sowie die darauffolgenden zwei Monate, an deren Ende die Frist endet, vgl. § 558b Abs. 2 BGB.
Die Mieterhöhung wird gem. § 558 b BGB wirksam ab dem dritten Monatsersten nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhungserklärung. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Verlangt der Mieter eine Mieterhöhung, kann der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen, ohne dass die Mieterhöhung eintritt, § 561 BGB. Im Zweifel ist es ratsam, sich anwaltlichen Rat einzuholen, wenn eine Mieterhöhung angekündigt wird, um die Rechtmäßigkeit und die Handlungsoptionen prüfen zu lassen.
Nach einer Modernisierung ist der Vermieter gem. § 559 BGB berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wurde oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert wurden oder nachhaltig Energie und Wasser gespart wird oder eine bauliche Veränderung durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Die Jahresmiete darf um 11% der Modernisierungskosten erhöht werden. Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären, § 559b BGB, und muss die Berechnung der Erhöhung beinhalten. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung, § 559b Abs. 2 BGB, wenn die Maßnahme abgeschlossen ist. Mieterhöhungen wegen Modernisierung werden bei der 20% Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (s.o.) nicht mitgerechnet, dürfen jedoch nicht dazu führen, dass die Miete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Auch bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen und die Mieterhöhung tritt nicht ein, § 561 BGB.
Wenn die Parteien wirksam eine Staffelmiete vereinbart haben (vgl. Miete) ist eine Mieterhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB (s.o.) ausgeschlossen. Die Höchstgrenze für die Miete nach der Staffelmietvereinbarung ist jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Parteien können vereinbaren, dass die Miete darüber hinaus ansteigt. Es darf jedoch keine übertriebene Mietpreisüberhöhung erfolgen.
