Die Mietfläche ist die Fläche eines Gebäudes, welche dem Mieter im Rahmen des Mietvertrages zur Nutzung zugewiesen wird. Im Wohnraummietrecht wird die Mietfläche regelmäßig als Wohnfläche bezeichnet. Die Wohnfläche einer Wohnung wird im Wohnraumförderungsgesetz definiert als die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume. Diese wird im Mietvertrag in der Regel in Quadratmetern angegeben. Zusätzlich können Sonderflächen, wie zum Beispiel der Keller oder ein Stellplatz, mitvermietet werden, ohne dass die exakte Größe dieser Flächen angegeben wird. Diese werden dann rein nach ihrer Funktion bezeichnet, beispielsweise die Anzahl der Stellplätze oder der Keller nach einer vorgenommenen Nummerierung.
Regelungen bezüglich der Berechnung der Wohnfläche bietet die sogenannte Wohnflächenverordnung, die seit dem 1. Januar 2004 in Kraft ist. Dabei wird beispielsweise geregelt, dass die Fläche eines Balkons grundsätzlich nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte, als Wohnfläche angerechnet wird.
Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag stellt für viele Wohnungssuchende eine der wichtigsten Angaben dar, die oft ein entscheidendes Kriterium für oder gegen eine Wohnung ist. Die Wohnflächenangabe stellt nach der Rechtsprechung des BGH im Allgemeinen eine dahingehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung dar (vgl. u.a. BGH, NJW 2010, 1745). Allerdings kann die Wohnflächenangabe dann keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung darstellen, wenn der Vertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient (BGH NZM 2011, 70). Der Mietgegenstand kann auch, ohne Angabe einer Quadratmeterangabe, nur durch die Angabe der Räume und deren Lage beschrieben und festgelegt werden.
Im Rahmen eines Mietvertrages empfiehlt es sich, die Größe der Wohnung anzugeben. Unter anderem die Umlegungsmaßstäbe für die Betriebskosten gem. § 556a Abs. 1 BGB sowie die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreiserhöhung, § 558ff. BGB, nehmen auf die Wohnungsgröße Bezug (vgl. Verlinkung Betriebskosten). Zu der Frage der Verbindlichkeit der tatsächlichen Mietfläche im Rahmen der Mieterhöhung hat der BGH im Jahre 2015 (BGH NJW 2016, 239) seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und festgestellt, dass es im Rahmen einer Mieterhöhung ausschließlich auf die tatsächliche und nicht etwa auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt, selbst wenn die Abweichung beider Werte nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. Mieterhöhung). Dazu sind weitere gesetzgeberische Bestrebungen zur Verbindlichkeit der tatsächlichen Wohnfläche im Gespräch. Aktuell ist es auch möglich, die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag als ca.-Angabe vorzunehmen.
Wenn im Mietvertrag eine Angabe zur Mietfläche gemacht wird, sollte diese möglichst genau sein. Denn Abweichungen der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche haben verschiedene Auswirkungen. Wenn die im Mietvertrag genannte Wohnfläche um mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche im negativen abweicht, stellt dies nach der Rechtsprechung des BGH einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar, ohne dass der Mieter die geringere Gebrauchstauglichkeit der Wohnung weiter darlegen muss (BGH NJW 2004,1947). Der Mieter kann somit die Miete berechtigterweise mindern (vgl. Verlinkung [Miete]). In einigen Fällen ist es auch möglich, den Betrag der nach der Wohnfläche umgelegten Betriebskostenabrechnung bei falsche Angabe der Wohnfläche teilweise zurückzufordern. Ebenfalls kann es möglich sein, dass der Mieter wegen des Mangels fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen kann (BGH NJW 2009, 2297).
Aufgrund der Tatsache, dass die Angabe der Wohnfläche eine für den Mieter wichtige Angabe im Rahmen der Wohnungssuche und Bewertung der Höhe der Miete darstellt, besteht hier ein erhöhtes Konfliktpotenzial. Mietern, die hinsichtlich der Wohnfläche eine negative und erhebliche Abweichung zur Angabe im Mietvertrag vermuten, wird empfohlen, hinsichtlich der Handlungsoptionen und möglichen Rechte daraus anwaltlichen Rat einzuholen.
