Die besonderen Regelungen zum Wohnungseigentumsrecht sind im Wohnungseigentumsgesetz („WEG“) festgehalten. Nur im Rahmen einer Wohnungseigentümergesellschaft ist es möglich, Sondereigentum an bestimmten Räumen eines Gebäudes zu bilden, die im Alleineigentum eines Wohnungseigentümers stehen. Wohnungseigentum stellt eine Eigentumsform sui generis dar, da das Sondereigentum aus Anteilen am gesamten Gebäude besteht. An allen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z.B. Keller, Garage etc., wird Teileigentum gebildet. Sondereigentum soll gem. § 3 Abs. 2 WEG nur dann gewährt werden, wenn die jeweiligen Räume in sich abgeschlossen sind. Für Teileigentum gelten die Regelungen aus dem WEG entsprechend, obwohl das Gesetz nur von Wohnungseigentum spricht.
Das WEG sieht zwei Möglichkeiten der Begründung von Wohnungseigentum/Teileigentum vor, nämlich gem. §§ 2, 3 WEG die Begründung durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum sowie die Begründung durch Teilung gem. §§ 2,8 WEG. Die Begründung durch eine vertragliche Einräumung ist dann zu bevorzugen, wenn mindestens zwei Miteigentümer eines Grundstückes dort Wohnungseigentum bilden. Dabei ist Voraussetzung, dass eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne des § 1008 BGB besteht. Die Verpflichtung zur Begründung von Wohnungseigentum kann Im Rahmen der notariellen Kaufverträge über den Erwerb der Miteigentumsanteile festgehalten werden. In einem Teilungsvertrag wird die Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum bestimmt mit der Devise, dass das Miteigentum Aller durch das Sondereigentum des Einzelnen beschränkt wird.
Die Begründung durch Teilung im Sinne des § 8 WEG meint die Begründung durch Erklärung des (alleinigen) Grundstückseigentümers im Rahmen einer Teilungserklärung. Der Eigentümer teilt in einer notariell beglaubigten Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile. Dies mit der Maßgabe, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder anderen Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. Der teilende Eigentümer wird dann Eigentümer jeder Einheit. Die Teilungserklärung kann durch den Eigentümer zumindest dann, wenn noch kein Erwerb einer Einheit durch einen Dritten erfolgt ist, geändert werden. Änderungen müssen im Grundbuch eingetragen werden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (auch als Verband bezeichnet) ist die Gesamtheit aller Eigentümer in einer WEG-Anlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht bei der Begründung nach § 3 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung. Im Falle der Gründung durch Erklärung entsteht der Verband mit der Veräußerung des ersten Rechts (also der ersten Wohnung) an einen Erwerber und dessen Eintragung als Wohnungseigentümer im Grundbuch.
Die WEG ist teilrechtsfähig in dem Umfang, in dem sie bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, § 10 WEG. Das beinhaltet beispielsweise alle Fragen des Verwaltungsvermögens. Wenn die Gesamtheit der Wohnungseigentümer über Rechte und Pflichten verfügt, sind diese vom Verband auszuüben. Der Verband ist von den Wohnungseigentümern mit der benötigten finanziellen Grundlage auszustatten. Dafür wird ein Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung beschlossen. Jeder Eigentümer zahlt hiernach (meist monatlich) eine Hausgeldvorauszahlung an den Verband. Dem Verband gehört das Verwaltungsvermögen, dessen Bestandteile unter anderem die Beitragsansprüche und die Instandhaltungsrücklage sind.
Gemäß § 20 WEG obliegt die Verwaltung vorrangig den Wohnungseigentümern und nachrangig dem Verwalter (siehe auch: Verlinkung Verwalter). Das oberste Selbstverwaltungsorgan der Gemeinschaft ist die Wohnungseigentümerversammlung, § 23 WEG, die mindestens einmal im Jahr tagt (siehe auch: Wohnungseigentümerversammlung).
Die Wohnungseigentümer haften gem. § 10 Abs. 8 S.1 WEG für Verbindlichkeiten des Verbandes einem Gläubiger gegenüber in der Höhe seines Miteigentumsanteils. Diese Haftung umfasst Verbindlichkeiten, die während der Zeit der Zugehörigkeit des Eigentümers zur Gemeinschaft entstanden sind oder in dieser Zeit fällig geworden sind.
